賃貸経営の“重要な岐路”とは

Ａさんは１０年前に、２ＬＤＫが１２戸の木造アパートを建築して賃貸経営をスタートしました。総工費は１億１千万円でした。新築時は７万８千円の家賃（共益費込み）で募集しましたので、満室なら年間で１１００万の家賃収入になります。実際に初年度は、ほとんど満額の１０７０万円の収入がありました。完成から少し遅れて入居した２世帯分のロスが３％分発生しただけです。最初の年の運営費は１７０万円程度なので、差し引くと純利益は９００万円になりました。実質利回りは８％です（土地代は計算に入っていませんが）。
建築費の全額を２５年の返済期間で借りていますので、年間の返済額は５６０万円ほどになります。手元に残ったのは３４０万円で、月にすると３０万円近くなります。（下の表を参照してください）
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「ちょっとしたサラリーマンの給料分」と喜んでいました。土地を残してくれたお父さんに感謝するＡさんでした。

Ａさんは、それから１０年経った昨年の実績を計算してみました。募集家賃は１０年で７％近く下がって７万２千円程度になっています。この条件で満室なら年間で
１０４０万円の家賃収入になります。しかし、実際に手に入った家賃は８５０万円です。退去のあとの空室期間が長くなり始めたり、家賃の未回収損失も昨年は１件ありました。申し込みの際の交渉で、２～３千円の値引きを、仕方なく承諾することもあります。初年度は３％だったロスが、１０年後は
１５％にもなっていた計算です。運営費は１５０万円程度ですので、差し引くと純利益は６９５万円です。１０年で２００万円の減額になりました。返済額を差し引くと手元に残ったのは１３５万円、月に約１２万円です。「サラリーマンの給料がパートタイマーになってしまった」と苦笑しました。まだローンは１５年分残っているのです。（前の表を参照）

Ａさんが不安に思うのは、この先、もっと数字が悪化していったら「どうなるのだろう」ということです。そこで５年後を予測して計算してみました。募集家賃はさらに７％下がり、空室などのロスも２０％に増える、という想定にしてみました。計算してみると純利益は５８５万円で、返済額５６０万円にギリギリです。手元には、ほとんど残らないことが分かりました。「サラリーマンがパートタイマーになって、いよいよ失業だ」と笑っている場合ではありません。ここからさらに悪化すると、手持ち資金を足さないとローンが返済できなくなるなってしまいます。「まだこの段階で１０年もローンが残っているのに・・・」
（表では２０年目も予想してあります）

さて、このＡさんのためのアドバイスを一緒に考えてみてください。
まず、Ａさんが考えた５年後の数字は決して「超悲観的」ではないと思いまんか？新築時７万８千円の家賃が１５年後に６万８千円になることは「あり得る」でしょう。空室等のロスが２０％というのも、褒められたことではありませんが、十分に「あり得る」と思います。つまり、このシナリオは「実際に起こり得る」のです。
この情報誌をお読みいただいているオーナーさんなら「処方箋がいくつかある」ことは、すでにお分かりだと思います。

まずひとつめは「満室時の賃料を上げること」ですね。少なくとも「これ以上は下げない」ための方策を考えなければなりません。でも、このまま何も手を打たなければ、建物と設備の老朽化に伴って、賃料が下がるのを防ぐことはできません。それを阻止するためには「物件力のアップ」が必要不可欠です。するとすぐに「お金をかける」ことが思い浮かぶでしょう。もちろん、ある程度の投資が伴うことは避けられませんが、
・外観やエントランスの見栄えに気を使う
・共用部分をいつも綺麗に保つ
この二つの方法だけでも「物件力」はアップできます。費用もそれほどかかりません。つぎは室内ですが、こちらの見栄えをアップする場合は「ローコスト」を意識すべきです。
・アクセントクロスを採用
・照明器具とカーテンをセット
・キッチン設備にカッティングシートを貼る
・水栓器具や取っ手を交換する　などの方法です。
もちろん、新しい設備の導入や間取の変更など、もっと費用がかかる方法も必要になるでしょうが、その場合は「費用対効果」を考えなければいけません。

ふたつめは「空室などによるロス率を下げること」です。初年度は３％だったものが１０年後に
１５％になってしまったのです。このまま放っておけば、５年後は２０％を超える事態となることも予測できます。少なくとも１５％以上にはしないことと、１０％を切ることを目指します。その場合、一番効果的なのは「いまの入居者を退去させないこと」です。そのためには、入居者さんの「満足度」をあげることですね。つまり「快適な暮らし」を提供するのです。
ここでも、
・外観やエントランスの見栄えに気を使う
・共用部分をいつも綺麗に保つ
この二つの方法は効果が大きいのです。また、長く住んでくれた入居者に「希望する設備」を設置してあげるというサービスも考えられます。そして、退去されてしまった部屋を早く決めるために、ここでも「物件力のアップ」が必要不可欠になります。そのうえで「部屋の見せ方」として、「家具をセットしてモデルルーム化する」などの手段があります（外観、エントランス、共用部分が綺麗なのは言うまでもありません）。
つぎに「部屋の貸し方」として、
・初期費用を抑えて入居できるサービス
・アクセントクロスが選べるサービス
などの積極策は効果が期待できます。とにかく、全力で空室によるロスを防がなければなりません。

みっつめは「運営費を節約すること」です。運営費の項目には
・税金（固定資産税等）
・保険（火災保険、施設保険等）
・水道光熱費（共用部分）
・修繕費（資本的支出でないもの）
・設備保全費（定期点検費等）
・リース代
・備品代
・事務代
などがあります。消費税が増税になれば経費高騰の直撃を受けることになります。
これらの費用の中で、見直せるものは見直しましょう。

そして「３つの処方箋」には含まれていませんが、「ローン返済額」を少なくすることで、手元に残る資金を増やすことに繋がります。
具体的には、
・金利等を金融機関と交渉する
・借り換えを検討する
・繰り上げ返済する　などが検討材料になります。

以上のような複合対策で、１０年目からの５年間、さらにその先の５年間の「純利益と手元残金」を減らさないようにしなければなりません。
Ａさんは、築後１０年のところで「このままではいけない」と気付きました。アパート経営においての１０年は、「これからどうする」を考えるための重要な岐路なのだと思います。