オーナーの中にも、不動産会社に管理を任せている方や、ご自分で管理されている方と、いらっしゃいます。
もし私たちに「どっちがいいと思うか？」と尋ねられたら、「価値のある賃貸管理なら任せた方がいい」と答えさせていただくでしょう。
「価値がある」とは、管理料という費用を負担しても、それ以上の「見返り」がある、ということです。

たとえば、オーナーに十分な時間が生まれて、もっと「意味のあること」に打ち込める、とか。支払った管理料よりも家賃等の収入が増えたり、運営費が減った、というケースです。
しかし、賃貸管理ならどの会社でも同じような「見返り」があるワケではありません。その見極め方、つまり「管理会社の上手な選び方」をレポートさせていただきます。
これから、何回かに分けて伝えさせていただくテーマは以下の通りです。

・「代行型」か「収益改善提案型」か
・「仲介会社」か「管理会社」か
・空室対策を提案しているか
・メンテナンスを提案しているか

今回は、「代行型」と「収益改善提案型」について説明させていただきます。
賃貸管理というものが生まれたのは３０年くらい前と記憶しています。
その頃の賃貸管理は、オーナーがやるべき賃貸運営上の様々な作業を、「オーナーに代わってやらせていただく」、いわば「代行型」といえる賃貸管理が主流でした。
入居率を高く維持したり、家賃の値下がりを抑えるのに、それほどの苦労が不要だった時代ですから、オーナーさん側も「家賃の５％」という価格は大きな負担ではなかったかもしれません。
でも今は、「７つのリスク」（前の記事参照）に備える必要のある時代です。
単なる「代行型の賃貸管理」では５％の負担が重く感じられるオーナーさんも多いと思います。
一方の「収益改善提案型」とは、文字通り、オーナーさんの賃貸経営における収益改善を提案することを目的のひとつとしている賃貸管理です。
オーナーさんの作業を代行するのはもちろんですが、管理させていただく最終目的を、「収益の改善」においています。
収益改善とは、収益を増やすだけでなく、減り続けている収益の下落のカーブを緩和させたり、必要なキャッシュフローを確保することです。
これを、いろいろな提案を組み合わせて実現していこうとします。
収益とは、収入から費用を差し引いた額のことですから（収入－費用＝収益）、ただ収入を増やすことだけが「収益を増やす」手段ではありません。
費用をカットすることも手段のひとつですし、あえて費用をかけて収入を増やす方法もあります。だから「いろいろな組み合わせ」が提案されるのです。
具体的な方法としては、

・物件の価値を高めて賃料を上げる、とか
・空室や未回収の損失を減らす、とか
・運営に伴う費用をカットする、とか
・ローン支払額を減らす

などを組み合わせて提案していきます。
賃貸経営のアドバイザーといったほうが近いかもしれません。

もちろん、収益を改善することは簡単なことではありません（簡単なら皆さんが実現しているはずですね）。
管理会社の提案の中には、オーナー様の理解を必要としたり、ある程度の再投資をお願いするものもあるでしょう。
ここで大事な点は、その賃貸管理が「何を目指しているか」ということだと思います。
賃貸管理を単に「面倒なことを代わりにして差し上げる」と考えているのと、「収益改善のお手伝いをさせていただくこと」を目指しているのとでは大きな違いがあります。
このように、管理会社を選ぶポイントのひとつとして、「代行型か収益改善提案型か」という基準があると、私たちは考えています。

次回は、「仲介会社」と「管理会社」の違いについてレポートいたします。