繁忙期も後半になりました。

もし、まだ空室が決まっていない大家様は、
ぜひ今回の空室対策最終チェックをお役立てください。

常に現状を知っておくことが重要

物件の現状を常に把握することがとても重要です。

いまが満室だからといって安心できないのです。

次の空室発生はいつか？　
を考え、そのときの対策を決めておくべきです。

もし入居率が75％は超えているが100％でないなら、
限られた需要の中で差別化することで、
早く満室にすることを考えてください。

また入居率が75％を下回っているなら、
今までの不動産会社の対策は十分だったのか？　
を考えるべきです。

このように物件の現状、
とくに入居状況を知り、常に次の手段を検討しておく必要があります。

その際は、目先にとらわれず、中長期的に改善・投資するという姿勢が重要です。

時代の変化を知って対策に活かす

大家さんの立場で見ると、
昔は「建てれば埋まる」という時代から、
現在は「上手な賃貸経営と、そうでない賃貸経営で収益が大きく変わる」
という時代に変化しました。

入居者の考えも、
以前は「住めるところがあれば有り難い」から、
現在は「選択肢は豊富なのだから安い費用で良いところに住みたい」
というように変わっています。

不動産会社の立場で見ても、
以前は「募集や管理を任せてもらえれば儲かる」から、
「良い提案が出来ないと管理を外される」ことが多くなりつつあります。

入居者の募集でも、
以前は「お客さんの方から探しに来る」状況だったのに、
「ネットを上手く活用する会社に問い合わせが集中する」
ようになっています。

このように空室対策を考える前提として、
時代の変化を知っておく必要があるのです。

差別化できる設備を選ぶには？

具体的な施策に話を移しましょう。

まず「この設備がなければ入居が決まらないTOP10」
というアンケート結果が毎年発表されているので、
設備追加で差別化を図るときの参考になります。

その設備には、
エアコン、TVモニター付きインターホン、室内洗濯機置き場、
宅配ボックス、インターネット無料、などが並んでいます。

特にインターネット利用が当然となった即今では、
「物件のWEB対応能力」が大きなセールスポイントになりました。

WEB対応とは、たとえばAmazonなど通販サイトの配達を支援することです。

具体的には宅配ボックスの設置や置き配への対応です。

さらに、スマホが快適に使えるWifi、YoutubeなどがTVで視聴できる環境など。

インターネットは若年層向きと言われますが、
いまやWEB対応能力は、入居者の年代を問わずに必須となっています。

差別化のためにどんな設備を選べばよいか？　

を検討するには入居者の考えを知ることです。

入居者が物件を選ぶうえで嫌うポイントは、
生活する上で「困る」「不便に感じる」「不安になる」ことです。

入居者は、設備を求めているのではなく「快適な暮らし」を求めているわけです。

この入居者ニーズの捉え方は、差別化のための設備選択にとても参考になります。

設備を変える最適なタイミングは？

設備を変更するベストタイミングは原状回復工事です。

これからは、以前の状態に戻す「原状回復」だけでなく、
部屋を決める目的で修繕をする「現状回復」への切り替えが必要です。

その際は、

1.修繕の際に必須設備を交換する。　
2.WEB上での見え方を重視した部屋づくりを心掛ける。　
3.実家仕様の設備の導入（賃貸だからといって不自由を我慢させない）を検討する。　

以上の３つのポイントを重視しています。

そして、

「中途半端な対策でなくターゲットを明確にして設備を選ぶ」

「思い込みと“もったいない精神”から、
　必要なものは入れ替えて使えるものは残す精神に切り替える」

「目先の現象にとらわれないで、費用対効果が明確で妥当な対策を選ぶ」

という考え方も大切です。

設備交換は、お金をかけるだけ良くなるわけではない、
ことを知っていただきたいです。お金のかけ方にも知恵が必要なのです。

オーナーの選択は４つ

空室対策を考える時、
オーナー様の選択肢は以下の４つが考えられます。

1.何もしない
2.家賃を下げる
3.募集条件を変える（敷・礼ゼロ、契約金ゼロ、フリーレントなど）
4.設備追加やリフォーム・リノベーションで投資する

どの選択にも間違い、というものはありません。

オーナー様の経営方針を理解し、
中長期の視点から提案できる不動産会社をお選びください。