オーナー座談会　「リフォームによる空室対策」

司会　前回は、空室対策の中でも「リフォーム」について、
皆さんのご意見をお聞きしました。
特に、外壁の色の決め方や室内のクロスの選び方など、
参考になるノウハウを語っていただいたと思います。
さて、和室はどのようなリフォームをすれば良いでしょうか。

Ｗ　汚れた白木部分は色を塗れば古い不気味さがなくなる、
というのが前回のアイディアでしたね。
それに加えて、壁と襖と天井をどうするか、
が重要なポイントだと思います。

Ｗ　クロスに関しては、前回と同じように
「壁紙カタログ」で探すといいと思います。
クロスのカタログを見ると、『和調』というページがあって、
多くの素敵な見本写真が載っています。
この組み合わせと同じようにしてほしい、
と注文すれば、プロのセンスをそのまま採用できます。

Ｔ　インターネットで、「クロス　和室」で検索しても、
色々なパターンが出てきますね。
我々がその気になれば、和室の壁をセンス良く飾る具体的な事例が身の回りにある、
ということですね。

Ａ　和室の目透かし天井は、
合板に木目をプリントしたプリント合板が使われていますが、
偽物っぽくて好きになれません。
もちろん無垢なんて使えませんけど。

Ｗ　やはりクロスで良いものがありますよ。
竹で編んだような模様になっていたり。

Ｔ　カーテンにも「バンブー（竹）カーテン」というのがあって
、和室に取り付けると雰囲気が良くなります。

Ｄ　照明器具も付けてしまった方がいいですね。
和紙で覆った丸形の照明カバーを3千円で買ってきましたが、
取り付けてみると感じが出て、とても3千円には見えなかったです。

Ｗ　もちろん費用との相談になりますが、
洋室にリフォームするより安く済むわけですから、
何でも「和室は駄目だ」というのは早計だと思いますね。

司会　それ以外の“リフォームによる空室対策”での成功例は？

Ａ　入居者が入らない原因を検証して、
それを解消するためのリフォームであることが重要だと思います。
「古いから新しくする」「設備がないから追加する」という単純な考え方だと、
本当に効果的な、
その物件に最も適したリフォームでなくなる可能性もあると思います。

Ｄ　こんな事例があります。
築18年の木造2階建てアパートですが、
1階の部屋が道路に面して中が見えてしまうので、
それが嫌われて部屋が決まりませんでした。
そこで道路との境界に、スチール製の、
網目の細かなフェンスを目隠し用に取り付けて視界を遮りました。
フェンスと部屋の間の狭い敷地は、1階の入居者の専用庭として、
物干し台を置きました。
そうしたら、2階の入居者が「下に移っても家賃は同じですか」
と聞いてきました。

Ｔ　そういう建物は多いですよね。
正に“空室の原因をリフォームで取り去った”事例ですね。

Ａ　1階で、リビングルームや居室のサッシが
「掃き出し」になっている間取りは多いですからね。
それが防犯とプライバシーの上で大きな欠点になっています。
同じようなアパートの例ですが、
友人の大家さんは専用庭に「ウッドデッキ」を設置しました。
4畳くらいの広さでしょうか。
Ｄさんの例ではないですが、
それこそ2階の入居者が「下に移りたい」といって引っ越してきたそうです。

司会　1階の部屋が決まりにくい、というのはよく聞きますね。
それ以外にどんなアイディアがありますか。

Ａ　やはり専用庭はいいですね。
お子さんが遊んでいても安心できますし。
物干し台だけでなく専用物置を設置してあげても喜ばれると思います。

Ｗ　防犯面が心配なのだから、
防犯フィルムや雨戸を取り付けるとか。

Ｔ　陽当たりが極端に悪いとか、どうしても欠点が補えないケースは、
部屋を利用してトランクルームにしたり自転車置き場にしたり。

Ｄ　あとは、家賃で決定的な差を付ける方法もありますね。
リフォームではありませんが。

司会　他にリフォームの事例はありますか。

Ｄ　先ほどの築18年のアパートの専用ゴミ集積所が
“コの字型”で、通行人もゴミをを捨てるらしくいつも汚れていたのです。
そこにアルミ製の専用ゴミボックスを設置したら、とても綺麗になりました。
20万円くらいしましたが、
アパートの大きな欠点が消え去ったような感じがしました。
入居者や内見に訪れた方も同様に感じたのではないかと思っています。

Ｗ　郵便ポストも大事ですね。内見するお客様が最初に見る場所ですし。
僕のマンションでは空室が出ると郵便ポストの差し込み口に
ガムテープを貼っていたのです。
ポスティングチラシなどが溢れて床が散らかるので。
そうしたら空室が合計で6室になったときに、
ガムテープがやたらと目立つわけですよ。
だらしないし、「こんなに空いているのか」と分かってしまうし、
エントランスを見ただけで内見のお客様は、
このマンションに住む気が失せるのではないかと反省しました。

Ａ　確かにその通りですね。気付かずにやっていましたね。
それで、どうしたのですか？

Ｗ　集中ポストを新しいデザインのものに変えて、
空いている部屋はポストの中から差し込み口が開かないように工夫しました。
これでエントランスのイメージが一新しましたね。

Ａ　ポスティングチラシを捨てるための専用ゴミ箱も必要ですね。　
それがないと床にチラシが散らばってしまいます。

Ｄ　古いアパートで洗濯機置き場がベランダにあるのです。
シングル向けの間取りですが、やはり嫌われますね。
何か、いい方法はありますか？

Ｔ　洗濯機がセットになった「ミニキッチン」がありますよ。
ドラム式の乾燥機付き洗濯機の上に
IHクッキングヒーターが乗っているのです。
巾は120センチから150センチくらいで、
価格は50万円くらいするみたいですけど。

Ｄ　50万円は出せないですねぇ。
家賃の10ヶ月分になりますものね。

Ａ　おそらく違うメーカーですが、20万円くらいのもありますよ。
洗濯機は全自動で乾燥機は付いていません。
巾も90センチくらいでコンパクトでした。

Ｄ　20万円なら検討できるかなぁ。
それで埋まるならいいけど。

Ａ　Ｄさんのアパートが決まらない理由がベランダにある洗濯機だけなら、
洗濯機一体型のミニキッチンで解決すると思いますが、
それ以外にも有って、しかもそちらの方が優先順位が上だったら、
このリフォーム案は失敗となるかもしれません。　
だから「空室原因」を探り、「ニーズ分析」を行うことが、
“空室対策としてのリフォーム”を企画するときの
一番大切なポイントなんだと思います。

司会　最後に“３点ユニットバス”はどうでしょうか

Ｔ　ユニットバスのメーカーからは、
３点ユニットバスと同じサイズの中に、
バスルームとトイレに仕切りをつけたタイプが出ていますね。
また、「浴室はシャワーだけ」と割り切って、
シャワールームとトイレに２分割しているユニットバスもあります。

Ｗ　既存の“３点ユニットバス”の浴槽のところにサッシを取り付けて、
便器と分離させる、というユニークにものも登場していますよ。
これだと15万円くらいで出来るみたいですけど。

Ａ　僕は、可能なら室内にスペースを確保して、
ユニットバスからトイレを引き離した方がいいと思いますね。
スペース的に可能ならば。
参考になるホームページがありますよ。
「３点ユニットバス、リフォーム研究会」といいます。
賃貸住宅のオーナーさんが運営しているサイトみたいですが、
色々な事例が紹介されていますので、
参考にされるといいと思います。http://www.3-unit.com/

司会　本日は有り難うございました。