2023年賃貸住宅業界の上半期を振り返る

週刊誌やビジネス誌に執筆するライターのA記者と
不動産業界向け新聞のB記者、
不動産ネットメディアの編集を手がけるC記者の3名で、
2023年の賃貸住宅業界前半のトピックスを語ってもらいました。
業界通ならではのリアルな展望が語られました。

管理会社に立入検査59社に是正指導

Ａ．今年の1月に、
国土交通省による賃貸住宅管理業法（管理業法）
に伴うパトロールがあったね。
2022年に法律が全面施行されてから
管理・サブリース会社の実態調査をするのは初めてだった。
国交省の発表では全国97社に立入検査を実施して、

Ｂ．そのうち59社に是正指導があったようです。
約6割が何らかの指導を受けたことになりますね。

Ａ．ちょっと確率が高いかな。

Ｃ．最も多かったのは、
管理契約の締結時に、
家賃や契約期間を記載した書面を
オーナーに交付・説明する義務への指導で、
文書の内容に不備があったり、
保管に問題があったりしたようですね。

Ａ．おさらいしておくと、
200戸以上の管理戸数を持つ事業者は
国土交通大臣へ登録が必要になった。
これで、任意の登録制度しかなかった賃貸管理業に
明確な基準が作られて、
賃貸不動産経営管理士という国家資格も誕生した。
同時に管理業者は、
今回のような立入検査などを受ける義務も生まれたわけだね。

Ｃ．ちなみに指導を受けた59社は
すでに是正していると国交省から発表がありました。

Ｂ．サブリース契約については
3月に都内の管理会社が業務停止と業務改善命令を受けました。
管理業法に基づく行政処分は初めてです。
この会社はサブリース契約時に
法定の重要事項説明書を交付しなかったことで、
2週間の業務停止命令を受けています。

Ａ．管理業法ができたことで
賃貸住宅ビジネスが社会的に認められるようになった。
それと同時に責任もぐんと増したとも言えるよね。
不適切な実態は監督官庁によって指導、処分がなされるし、
悪質であれば社名が報じられるようになっている。

Ｃ．それも業界の健全化への過程ととらえるべきで、
オーナーにとっては良いことだと思いますね。

仲介料の土台を揺るがす値下げ圧力

Ｂ．賃貸住宅仲介を巡ってトラブルに発展しているのが、
仲介手数料無料をうたった不動産会社です。
主にYouTubeやブログなどで、
視聴者向けに節約情報などを発信していた人達が、
仲介手数料が0円もしくは家賃の0.3ヶ月という方式で
仲介会社を立ち上げたのですが、これが波紋を広げています。

Ａ．ずいぶんと仲介手数料が安いな。

Ｃ．大家さんから広告料をもらえる物件なら手数料が無料で、
それ以外は0.3ヶ月ということのようです。
一見すると薄利多売のビジネスモデルに感じますが、
問題になっているのは
「ユーザーがインターネットで探した物件で
　内見が可能なら対応する」という点です。
つまり「他の仲介会社がSUUMOやアットホームに出している広告に
“ただ乗り”する行為ではないか？」という指摘があるんですね。

Ａ．不動産ポータルサイトへの掲載料は安くはないし、
掲載作業も手間がかかるから、
仲介会社からするとたまったものじゃない、というわけだ。

Ｃ．ポータルサイトの著作権を侵害する行為として
非難する声もありますが、
すぐに違法とはいえないのも事実のようです。
しかし、道義的責任を問う声は大きくて
SNSでは「こういう人達にはうちの管理物件は仲介させない」
と宣言する管理会社の代表もいました。
とにかく、「少しでも安く」ということで
出し抜こうとする仲介会社はトラブルの種だ、
と考える業界関係者も多いようです。

Ａ．オーナーにとっては
早く空室が埋まるのが一番に違いないけど、
紹介される入居者の質もあるし、
トラブルが起きたときの対応も気になるよね。
「部屋が早く埋まるなら、どんな仲介でもいい」
というわけにはいかないかもしれない。

Ｂ．仲介料の値下げ競争によって、
オーナーに対する目に見えないサービスに差が広がるとしたら、
それもオーナーの選択基準となるかもしれませんね。

次なる半導体バブルはどこか！？

Ａ．熊本県菊陽町の賃貸住宅市場が
たいへんなことになっているらしい。

Ｂ．台湾の世界最先端の半導体メーカー、
TSMCが菊陽町に巨大な工場を建設中です。
工場といっても23万㎡以上もあって、
福岡PayPayドームの3倍以上の大きさ。
2024年の秋には稼働が始まる予定で、
現在も大型トラックが昼夜を問わず工事現場に入り込んでいるらしいです。

Ａ．そこで賃貸住宅バブルが発生しているわけだ。

Ｃ．何しろTSMCやソニー、
それに関連するサプライヤーたちだけで
7000〜8000人の労働需要が発生していると言われています。
しかし、工場の人材採用には苦戦しているとも報じられています。
少しでも良い条件をそろえるため、
築10年以内の物件を社宅として探して欲しいと
地元の不動産会社に要求していて、
業者も物件確保に苦戦しているようです。
当然、新築需要も活発化していますが、
菊陽町と隣の大津町は市街化調整区域が多くて、
住宅が建てられる土地自体が少ない。
そのため、2022年には工業用地価格が31.6%、
商業用地価格が13.6%、
住宅用地価格が7.7%も上昇しています。

Ａ．5月の広島サミット前にはTSMCや
インテル、マイクロンやサムスンなど世界の
半導体企業7社のトップが首相官邸に集い、
日本を製造・流通の要として重視していく方向が確認された。
マイクロン（アメリカ）が広島工場に
5000億円を投じて最新設備を導入するし、
別の半導体メーカーも神奈川県内に
工場を稼働する方向で動いていると報じられている。

Ｃ．ウクライナ情勢が不安定な上に
中国の脅威は高まっています。
半導体という産業の要の製造が途切れれば、
世界経済は混乱に陥る。
政治、社会ともに安定感のある日本への期待は
相対的に高まっています。
日本全国あちこちの自治体が
次の半導体バブルの恩恵にあずかろうと期待しているようです。

Ａ．半導体工場が招致されれば、
既存物件の空室は埋まって新築も建つ。
下半期もどこかで景気の良い話がでるかもしれないね。

分譲値上がりでファミリー賃貸に注目

Ａ．東京五輪以降も、
コロナ禍や日銀総裁交代などの逆風を乗り越えて
金融バブルが続いているな。
そろそろ、変化の兆しはないのかな。

Ｂ．今年の1月には、
首都圏を中心に賃貸マンション建築を専門とする
中堅建築会社が経営破綻しました。
この会社は、
5〜10階建ての賃貸マンションの開発に熱心に取り組み、
投資家には1棟ごと売り出していました。
売上高は2015年の約6億円から、
わずか7年後の2022年には約105億円にまで劇的に拡大していました。

Ｃ．投資用物件を自社で販売するだけでなく、
投資家の顧客リストを持つ不動産会社からの
請負も増えていましたが、
突然の倒産は業界を驚かせています。

Ａ．一体、何があったんだ？

Ｂ．破産申立書には建築資材の高騰で
赤字現場が増えたことが挙げられています。
さらには、退職した幹部社員による架空取引が発覚して、
金融機関からの調達条件も悪化したようです。

Ａ．建築費は高止まりという感じだ。
インフレはまだしばらく続くという声もある。
景気変調の兆しは案外、
こういう中堅会社の倒産にあったりするから、
意識しておきたいね。

Ｃ．個人的に気になったのは
NHKの看板番組「クローズアップ現代」で放映された
地上げの問題です。
立ち退きさせるために、
腐った生の魚や肉を使ったり、
夜の11時頃に来て帰らなかったり、
現実にやっている場面が生々しく放映されていました。

Ａ．その番組は反響があったらしいね。
首都圏を中心にマンション用地の確保は
年々難しくなってきていて、
荒っぽいやり方に手を染める開発業者が増えているのは事実だ。

Ｂ．バブルの頃を彷彿とさせるという声もありましたね。
確かに今のマンション市場はバブル期を超えたとも言われます。
一方で、バブルの頃は用地を求めて、
空き地の多い郊外にどんどん広がっていたけど、
今はそこまでいかない。
そのため、既存の住まいを立ち退かせる
という方向で先鋭化していく傾向があるのかもしれませんね。

Ａ．今のマンションは投資家向けの商品という側面もある。
投資家は土地価格が高くて、
資産性のある物件しか目を向けないから、
立ち退き圧力が高まるのだろうね。

Ｃ．投資家が増えすぎて、
住みたいのにマンションが買えない人も多いようです。

Ｂ．その分だけ賃貸住宅のニーズは高まっています。
2023年1〜3月期における首都圏
（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県を含む）
のファミリー向け賃貸物件の平均賃料は
111,198円（前年比109.3%）でした。
（LIFULL HOMES発表、サイト掲載分）
ファミリータイプは単身者向けよりも、
一坪当たりの賃料が低い傾向にあって敬遠されていましたが、
これからは供給も増えるかもしれません。
これは首都圏に限ったことではないかもしれませんね。

Ａ．この秋はインボイスなどの新しい制度が開始されるし、
下半期もいろいろと起こりそうだね。
また、年末に集まろう。