外壁、屋根などの修繕費用を積立できる
大規模修繕のための積立金が、
特定の共済に入ることで全額経費として
認められることになりました。
すでに法人オーナーや分譲マンションでは
生命保険を活用することで
積立金の経費算入が可能でしたが、
新たに個人の賃貸住宅オーナーにも
使える共済が始まることとなります。
修繕資金を経費として積み立てできるようになれば、
中長期的な視点で建物の維持・管理がしやすくなり、
安定的な賃貸経営に役立ちそうです。
まず、外壁と屋根の修繕を対象にして、
2022年にも共済の販売が始まる予定です。
共済は、全国賃貸住宅修繕共済協同組合が運営します。
10～15 年毎に必須な大規模修繕工事
大規模修繕は外壁塗装や屋上防水工事など
数百万円単位で予算が必要となるリフォームのことです。
木造やRC造といった建物構造に限らず、
ほとんどの建物で約10～15年に一度は必要とされています。
小規模の賃貸オーナーにとっては大きな出費ですが、
これまでは回収費用をオーナーが自ら積み立てておくか、
金融機関からの借り入れで賄うのが一般的でした。
しかし、
資金不足などから修繕を怠っている建物も多く、
資産価値が低下するだけでなく、
入居者の安全確保の点からも問題視する声がありました。
また、毎年の積み立て資金は経費として認められず、
課税対象になっていました。
これも、大規模修繕を後回しにしてしまう
要因とも考えられていました。
今後は共済を利用することで、
節税しながら将来に備えることができそうです。
外壁や屋根塗装などの大規模修繕は、
美観よりも防水性の面から、とても重要なものです。
しかし、前述の予算面での問題に加えて、
内装や設備の補修に比べ、入居者募集の側面からは
貢献が少ないため、後回しにされがちです。
実は、
建物のオーナーや管理者には建築基準法第8条によって、
建築物の維持管理が法律で定められてもいるのですが、
必ずしもその通りにはなっていないのが現状です。
あるリフォーム会社の代表は
「修繕が必要なタイミングをオーバーしている物件は
珍しくありません。雨漏りが発生し、
入居者のクレームが出てから問い合わせをもらう
こともしばしばです。しかし、雨水が建物内部にまで
侵入してしまった段階では塗装だけでは対処できずに、
雨漏り箇所の特定すらできないこともあります。
手遅れになる前の定期的な修繕をお勧めします」
と建物修繕の大切さを語ります。
修繕計画の作成からサポート
今回の共済を提供するのは、
全国賃貸住宅修繕共済協同組合で、
3つの業界団体が母体となってできる新しい共済組合です。
この共済を利用するためには、
まず長期修繕計画の作成が必要とされています。
長期修繕計画は修繕を行う時期やコストなどを
想定して20～30年くらいの期間で計画を立てます。
しかし、
この計画を作成していない賃貸物件は少なくないため、
今後はその対応が必要になりそうです。
そうした事情からか、
共済のスタート時には業界団体から
修繕計画の作成支援が提供される予定もあるようです。
これを機会に、
オーナー自身が改めて計画的な修繕について
考えてみてもいいかもしれません。
今回の共済がカバーする修繕の範囲は
屋根と外壁だけとされています。
大規模修繕では屋根と外壁が最も費用がかかる部分ですが、
給排水管やベランダ、共用玄関なども数年に一度の修繕が必要不可欠です。
今後は、こういった箇所でも使える共済なども期待されています。
2021年は、
死者がでた東京・八王子市でのアパート階段崩落事故など、
賃貸経営と建物内事故のリスクが改めてクローズアップされました。
新たにスタートする共済に限らず、
建物の維持管理は意識的に対応していきたいものです。
この記事は当社のオーナー向けニュースレター2月号に掲載されたものです。
