民法改正が賃貸経営に与える影響

民法が120年ぶりに改正され、
2020年6月に施行される予定となっています。
賃貸住宅をお持ちの大家さんにも関係のある改正がいくつかあります。

その中でも「敷金返還に関する改正」や
「連帯保証人の保証限度額についての改正」などは
ご存じのことと思いますが、
実はもう１つ重要な改正があるのです。

1 設備が故障した時の賃料減額責任を明示
2 賃料減額のガイドラインがあった
3 揉めたときの交渉の基準となる！？

設備が故障した時の賃料減額責任を明示

それは、エアコンや給湯器などの設備等が故障して
使用できなくなった場合の「賃料減額」についての規定です。

今までは設備が故障した場合、
急いで修繕をするのは貸主としては当然の義務ですが、
賃料を減額するのは当たり前ではなく、
よほど修繕が遅れたり、
入居者さんと揉めてしまったりした時に、
入居者さんと話し合いの末に賃料減額
という話が出るくらいだったと思います。

それが新しい民法では、
入居者から賃料減額請求をされなくても
「当然に賃料が減額される」という内容に改正されます。

では、当然に減額される金額はいくらなのか？というと、
残念ながらそこまで改正民法には規定が無いので、
施行までに賃貸借契約書の中に金額についての
規定を盛り込む必要があるのです。

民法改正を踏まえて国土交通省では
「賃貸住宅標準契約書」の再改訂を検討していて、
その試案を公表していますが、
その中にも具体的な金額は示されていませんでした。

その考え方としては次のように解説しています。

一部滅失の程度や減額割合については、
判例等の蓄積による明確な基準がないことから、
紛争防止の観点からも、一部滅失があった場合は、
借主が貸主に通知し、賃料について協議し、
適正な減額割合や減額期間、
減額の方法(賃料設定は変えずに一定の期間一部免除とするのか、
賃料設定そのものの変更とするのか)等を合意の上
決定することが望ましいと考えられる。

賃料減額のガイドラインがあった

では、具体的な数字が示されているものは
他に無いのでしょうか。

探してみると、
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の
「サブリース住宅原賃貸借契約書（改訂版）」に、
こういった場合の金額について記載してありました。

そこには、
賃料減額と免責日数の具体的目安が
状況別に規定されています（下記の表を参照してください）。

例えば、トイレが使えない場合の減額割合は
月額賃料の30%、
お風呂が使えない場合は10%、
水が出ない場合は月額賃料の30%、
エアコンが使えない場合は月額5,000円
と記載されています。

更に、状況別に免責日数の規定もあり、
トイレが使えない場合は1日、
お風呂が使えない場合は3日、
水が出ない場合は2日、
エアコンが使えない場合は3日となっています。

この免責日数の意味は、
修繕までに多少の日数がかかることを
考慮しているものでしょう。

計算例も載っています。
「家賃10万円の物件でトイレが3日間使えなかった場合」です。

家賃10万円×減額割合30％×日割り3／30－免責日数1日＝2000円

このケースでは賃料から2000円の減額が目安となります。

これはサブリースの時に使用する標準契約書の中の規定ですが、
一般の賃貸借契約でも参考にできるガイドラインとなるものと思われます。

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トイレが使えない３０％１日
風呂が使えない１０％３日
水が出ない３０％２日
エアコンが作動しない５０００円３日
電気が使えない３０％２日
テレビ等が使えない１０％３日
ガスが使えない１０％３日
雨漏りによる利用制限５～５０％７日
出典（公財）日本賃貸住宅管理協会
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さて、
このように「当然に賃料から減額される金額」を
あらかじめ決めることは、
賃貸住宅の大家さんにとって良いことでしょうか、
それとも悪いことでしょうか。

冷静に考えてみると良い部分の方が
多いのではないかと思われます。