賃貸物件のトラブル・クレーム対応シリーズの２回目は「漏水トラブル」を取り上げます。

まず、漏水で多いのは雨漏りが原因によるものです。
雨漏り漏水は、建物の構造や種別に関わらず、建物設備が老朽化したときに発生します。
たとえ新築でも、施工不良によっても発生することがあります。
雨漏り漏水で困るのは、原因となる場所の特定に時間と手間がかかることです。
大型RC造の物件ともなると、かなり大掛かりな調査が必要となることがありますので、入居者さんのストレスが貯まりますし、管理会社としては大雨が降る度にドキドキ状態となります。
出窓の上部や、バルコニー、屋根の瓦、共用廊下や外壁のクラック等、雨漏りの場所よって異なりますが、水を流して試しながらの修理になるので、原因を特定するまで長期化する事が多いのです。
このときの管理会社の対応としては、連絡を受けたらすぐに現地に行って、入居者さんの話をよく聞いて、漏水している部分の写真撮影をして、今後の業者による修理の流れを詳しく説明するところから始まります。
晴れた日にハシゴや足場で怪しい個所を調査して、まずは取り急ぎコーキング等で簡易的な処理をして様子を見ます。
これで漏水が無い事を確認できれば、外壁塗装等を実行して、内部も復旧して「無事完了」とすることができますが、なかなか簡単には事は進みません。
雨漏り漏水の対応で最も注意する点としては、解決まで長期化しやすいため、入居者さんの感情に最大限の配慮をする、ということです。

　つぎに雨漏りではない室内漏水では、原因が入居者さんの過失により起こるケースがあります。
代表的なのは、洗濯機のホース外れ、風呂の排水詰まりを放置して起こるあふれ、トイレを詰まらせた事によるあふれ、などが３大原因でしょうか。
原則として入居者さんに過失があるときは、個人賠償保険・借家人賠償保険が使えるのですが、「保険が出ます」と簡単に言ってしまうと、金額で揉める原因となるので気を付けなければなりません。
さらに、入居者さんの過失ではない漏水としては、設備の老朽化による継ぎ目からの漏水、銅管のピンホール漏水、排水管清掃を長い間実施していない為に起きた排水の逆流、などが起こります。
この建物設備の老朽化による漏水は、原則的に保険の対象外となるので注意が必要です。
例外として、漏水特約等が附いていると、保険会社により手厚い保障もありますので、入居者への賠償を目的とした「施設賠償保険」等の検討が必要かもしれません。