管理会社の上手な選び方「煩わしい作業からの解放」

賃貸管理のメリットのひとつは、「煩わしい作業から解放される」ことです。
それによってオーナー様は「自由の時間」を手に入れることができます。
この「解放される作業」のベスト３とは・・・。

一番目は、この連載の第一回目で伝えさせていただいた「入居者募集」に関する作業。
借主からの解約受付から始まり、次の募集条件を提案して募集活動を行い、新しい借主が入居するまでの一連の作業です。
オーナー様が目標とする「高い稼働率や入居率」を実現するためには、とても重要な仕事ですね。

二番目は同じく第二回目に取りあげた「建物設備のメンテナンス」。日常清掃や定期点検を行い、１０数年ごとの大規模修繕を「必要なものだけ安価に」実施します。

三番目は「トラブル・クレーム処理」。
オーナー様が何よりも「解放されたい」項目なのではないでしょうか。
この作業が確実に代行されていれば、問題の少ない「借主が暮らしやすい」施設に近づきます。

もちろん、賃貸管理を依頼することによってオーナー様が解放される作業は、まだ他にも多くあります。
今回は、ベスト３以外の項目を取りあげてみましょう。

＜来期の目標を設定する＞
貸家業が「経営」なら、毎年の目標設定が不可欠なはずです。
その目標値は、「賃料収入」や「稼働率・入居率」。
あるいは、「収益」や「キャッシュフロー」などでしょう。
建物設備を貸す商売には、老朽化に伴って賃料収入が落ちる、という宿命がありますね。
年数の経過によって修繕工事が必要になるので経費も増えます。
それが「収益」を圧迫するでしょう。
一方で借入金の支払利息は減っていきますから、キャッシュフローが変わらなくても税務上の利益が増えて、税金の負担が重くなります。
設備等の減価償却が終わればさらに重くなります。
ほうっておけば、年数と共に「悪くなる一方」なのが賃貸経営なのです。

だから必要なのが「来期の目標設定」。
賃料収入や稼働率や収益やキャッシュフローに、経年によって悪くなるという「自然の流れ」があるなら、それに逆らう目標設定が必要です。
目標を決めれば、そのための計画が明確になります。
「ただ部屋を埋める空室対策」ではなく、「収益を増やす空室対策」を選択できるようになります。
健全な賃貸経営のためには、知識と経験に基づいた「目標設定」を提案してくれる賃貸管理が、大きく役に立つと思います。

＜年末年始の準備をする＞
年末年始やお盆の時期でも、施設の中では緊急事態は起こり得ます。
そのための予防措置や、そのときの連絡先など、事前に手を打っておくことは、細かなことですが重要です。
そのための、掲示板等を使った「入居者への連絡」という作業は、賃貸管理の中でも日々、多く発生しています。

＜グレードアップを提案する＞
賃貸経営には、賃料収入や収益を維持するための「グレードアップ工事」が必要なときもあるでしょう。
単に人気設備を設置する程度の工事もありますし、大規模なリノベーション工事の提案が必要なケースもあります。
適切なときに、適切な内容を、適切な金額で実施するには、知識と経験の深い者がオーナー様を代行する必要があります。

＜立ち退き交渉を代行する＞
建物設備の最後は「取り壊し」の運命が待っています。
理想的な賃貸経営では、取り壊す直前まで「高い稼働率」を維持して、立退料の負担を軽くすることを計画します。
そのためには、取り壊す１０数年前からの準備が必要なのですが、そのような準備が出来ていないオーナー様が多いでしょう。
そのときは立ち退き交渉しなければなりませんが、オーナー様が自ら行うと「揉める」ことの多いことは、ご存じの通りです。
スムーズに進めるためには「上手な立ち退き交渉」が必要ですね。

意外かもしれませんが、管理会社が交渉を依頼されたときに、まず行うことは「オーナー様の説得」です。
何を説得するのか。ひとつめは、立ち退き交渉は、借主の了解が得られない限りは解決しない、という現実です。
力任せでは状況は悪くなります。
ふたつめは、そのためには「それ相応」の（立退料などの）条件を覚悟していただく、ことです。
「出て行ってもらいたいけど金は払いたくない」では通用しません。
最後は、交渉開始後オーナー様と借主の直接折衝は避けていただく、ことです。
立ち退き交渉は「解放される作業」というよりも、オーナー様が自らは「行わない方がいい作業」でしょう。

＜行政からの指示や指導に対応する＞
賃貸経営は長期に渡りますので、その間に行政からの指示や指導が新たに加わることがあります。
「耐震診断と耐震補強」や「アスベストの調査と除去」もそのひとつでした。
これらには、自治体によっては補助金が交付されるケースもありました。

今年の夏は「土砂災害」が多く発生しましたが、ニュースで報じられた通り、全国では「警報区域」の指定が終わっていない「危険な区域」が、まだ多く残っています。
中には「危険区域の４割の指定が終わっていない」という自治体もあります。
今後、新たに警報区域に指定されるケースも増えてくるでしょう。
そのときは、行政から最新の情報を入手して、行政の指示のもとに、入居者に「万一の避難方法」などについて告知しなければなりません。
それが、オーナー様の務めです。
自主管理のオーナー様の場合は、新しい情報へのアンテナを張り巡らして、新しい指示や指導を理解して、それを借主に周知させる必要があるのですが、なかなか大変な作業ですね。
このような作業からも解放されたいことでしょう。

以上のように、細かな項目も含めて、賃貸管理が多くの「煩わしい作業から解放」してくれることを説明させていただきました。
いかがでしょうか？
オーナー様はいま、解放されていますでしょうか。