司会 最近の風潮として「入居していただくターゲットを明確にすべき」という主張を聞きます。皆さんはいかがですか。
Ｙ ２０年～３０年前は、間取りと言えば１Ｋか２ＤＫか３ＤＫで、ターゲットと言っても、独身か２人住まいか家族という、漠然としたものでしたよね。
Ａ 現在は「ニーズの多様化」などと言われていますし、空室が増えたこともあり、ターゲットを絞り、ターゲットに合わせた部屋づくりが求められている、ということですよね。
Ｄ ・・ま、程度の問題はありますけどね。
司会 最近では入居者さんのタイプを、どう分ければいいのでしょう。
Ａ まず単身者ですね。昔は学生さんか若い社会人がほとんどでしたが、最近は３０歳～４０歳台の単身者が増えましたね。晩婚や「結婚しない」という風潮が影響しているのだと思います。
Ｋ 「単身」というターゲットは、大きく２つに分けて考える必要があるのですね。学生と若い社会人は、２０㎡～２５㎡くらいの１Ｋやワンルームで、予算は抑えめでしょう。３０～４０歳台の単身者は、収入があるし、それなりのスペースを求めるので、３０㎡～４０㎡、場合によってはそれ以上を望みます。
Ｙ その面積だと２ＤＫですね。
Ｄ でも、２ＤＫという間取りでは「彼ら」は選びません。独身には合いませんからね。
Ｙ すると、“ターゲットに合わせた部屋づくり”とは、２Ｋや２ＤＫの間取りを、３０～４０歳台の単身者向けに、広いワンルームや１ＬＤＫに変更する、ということですか？
Ｋ それも、ひとつの有効な方法だと思います。
Ａ その単身者は、設備的には何を望むのでしょう。
Ｋ まずインターネットは必須ですね。「光」かケーブルＴＶなどの速いネット回線を、家賃の中で「使いたい放題」という条件が好まれます。「トイレが独立」「エアコン」は言うまでもありません。
Ｄ 女性の単身者にはセキュリティ設備も必須でしょう。オートロックが構造的に無理ならＴＶドアホンですね。
Ｙ ペットを飼う単身の方も増えています。
Ｍ 「単身」は２つに分かれましたが、３つめのターゲットは、やはり「カップル」ですね。
Ｙ ああ、新婚さんですか。
Ｍ 新婚さんもそうですが、ＤＩＮＫＳ（ディンクス）と呼ばれる、共働きで子供を意識的に持たないご夫婦や、同棲されるカップルも、この中に含まれると思います。
Ｋ このターゲットが特に求める間取りは「広いリビング」ですよね。少なくとも１０畳以上の（できれば１２畳以上）。そして寝室と、多目的に使えるもう一部屋で仕事をしたり収納スペースとして使ったり・・・。
Ｙ ２ＬＤＫということですね。４５㎡～５５㎡くらいが必要ですね。
Ｋ 予算によっては１ＬＤＫでも選んでくれるかもしれません。
Ｙ 昔は「２人住まい」といえば２ＤＫだったのに・・・。
Ｄ 親子４人の家族でも２ＤＫに暮らしてましたよ。時代は変わったものです。カップル世帯のニーズというと何でしょう？
Ｍ 「広いリビング」と「収納」でしょう。設備的には単身と同じくインターネットとセキュリティですが、特にセキュリティには「こだわり」が強いと思います。
Ａ それと「追い炊き」ですね。他にもありますがキリがないです・・笑
Ｙ ３ＤＫという間取りはすっかり人気がなくなったので、カップル向けの間取りに変える・・ということですか。
Ｋ ３ＤＫでも、部屋の配置によっては工夫すれば、工事しなくてもカップル向けに変更可能です。お部屋のクロスも「こだわる」と、特に女性の方に選んでもらえるのではないでしょうか。
Ａ そうですね。なるべく費用はかけたくないので、それをカバーできる工夫が必要ですね。
Ｙ ４番目の入居者タイプというと、やはり「ファミリー」でしょうか。
Ａ ファミリーの、特にお子さんが小さい世帯ですね。せいぜい幼稚園までのお子さんがいるファミリー世帯は大きなターゲットです。
Ｋ この世帯は間取り的には２ＬＤＫや３ＤＫを希望するでしょう。３ＬＤＫがあればそれに越したことはありませんが、予算的には厳しいと思います。面積は５０㎡～６０㎡。
Ｙ 設備は「追い炊き」は必須ですね。
Ｋ インターネットやセキュリティも望むでしょうが、優先順位はカップルほどではありません。対面キッチンも喜ばれますね。それと専用駐車場が欲しいです。
Ａ 「子育て世帯」は経済的には楽ではないので希望家賃が限られます。家賃設定が高くなるようなリフォーム工事はできませんね。立地的には、幼稚園のほかに、スーパーや公園などが近いと好まれますね。
Ｍ すると、同じ３ＤＫでも、駅が近めでオートロック等が設置可ならカップル向けに、駅から離れていても環境が良い立地ならファミリー向けに、それぞれターゲットを合わせる・・・ということですね。
司会 入居者さんを、１．学生や若い社会人の単身、２．収入のある単身、３．カップル、４．小さなお子さんのいるファミリー、という４つのタイプに分類しましたが、他には「これ」という入居者タイプはありますか？
Ｄ 小学生や中学生のいるファミリー世帯もありますが、賃貸の需要は少なくなっているような気がします。みな、分譲マンションや一戸建てを購入していきますから。だから、僕のマンションの中で３ＬＤＫは苦戦していますね。一度空くとなかなか決まりません。
Ｍ ３ＬＤＫをカップルや小さなお子さん世帯向けにするには、家賃設定を合わせなくてはなりませんからね。法人の需要を狙うか、思い切って「ルームシェア」という手法もありますけど。
Ｄ うーん。ルームシェアですか・・・。なかなか思い切れませんね 笑
Ｋ それ以外の入居者タイプとして「老年の２人住まい」が今後は増えていくでしょう。
Ａ ああ、これも２つに分かれますね。比較的予算の少ない世帯と、「団塊の世代」が自宅を貸すか売却するかして、便利な場所に賃貸住宅を借りる場合は、予算には余裕があるでしょう。これから増えていくターゲットになるのではないでしょうか。きっと和室も見直されますね。
Ｄ さて・・・・。「ターゲットを絞ってターゲットに合わせる」ことを考えてきましたけど、結局、「お金のかかる」ことばかりという気がします。お金をかければ部屋は決まるかもしれませんが、収支が合わなくては意味がないと思います。
Ｋ 仰るとおりですね。間取りや設備にかけられる予算には限界がありますよね。ターゲットを絞ることによって、「彼ら」が支払う家賃が想定できますので、その家賃設定が可能な範囲の対策しかできませんよね。
Ｍ それによって「どこまで費用をかけるか」が検討できますので、「ターゲットを意識する」ことに意味はあると思います。
Ａ それに「絞る」と言っても、その加減にも選択の余地があるワケです。３ＤＫを、カップルとファミリーの両方に借りていただけるように考えることもできますよね。どちらかに「絞らなければならない」ということではありません。その場合でも、間取りや設備やクロスの色など、難しい決断の「大きな助け」になってくれますよね。
司会 本日は有り難うございました。「住んでいただく入居者を意識する」ということは、賃貸経営にとっては大切なことが分かりました。意識したうえで、そのターゲットにとっての「ちょっとした気配り」や、そのターゲットなら「当たり前に想うこと」を、あまり費用をかけないで実践することが大切だと感じました。みなさま、頑張ってください。
