あるオーナーが、築１２年の木造アパートを所有していて、初めての外壁塗装を検討しているとします。
工事の見積金額は５００万円です。青色申告をしているのですが、支出した金額は一括経費として計上できるのでしょうか。

長い賃貸経営の間には多額の工事代の支出が必要になります。
そのときに「修繕費」か「資本的支出」と見なされるかの違いで税額が違うので大きな問題です。

修繕費とは、その年度に一括で必要経費として計上できる支出です。
資本的支出とは、かかった金額は資産として計上されて、数年に分けて減価償却という必要経費として処理されます。
どちらも、最後に所得から差し引かれる額は同じですが、早く必要経費とした方がキャッシュが手元に残るので選択肢が広がります。
できるだけ、単年度で経費計上できる費用は計上すべきでしょう。

では、どんな工事なら「修繕費」として計上できるのでしょうか？

修繕費とは、汚損・破損した部分を元に戻す修繕や、維持するための定期的な修繕のための支出です。
資本的支出とは、資産価値を増やしたり耐久性を増すための支出です。
この定義によれば、アパートの外壁塗装のための支出は新築時の状態に戻すための工事ですから「修繕費」と見なされます。

ただし、塗装の質を上げる（建築時はアクリル塗装だったが耐用年数の長いフッ素塗装にする）とか、一部にタイルを貼る、などのグレードアップが伴うと、資産価値や耐久性を増すことになるので「資本的支出」と見なされるようですので、気を付けてください。

でも実際には、どちらか判断が難しいときがありますね。
「修繕費」か「資本的支出」かの判断には、まず「少額又は周期の短い費用」は、その全額を修繕費とすることができる、という規定があります。
少額とは「２０万未満」で、周期の短いとは「だいたい３年以内」です。
つまり、たとえ資本的支出に該当するものでも２０万未満か、あるいは、だいたい３年以内の周期で行われている支出なら修繕費とすることができます。

この２つに該当しない場合は、前述の定義に照らして「修繕費」か「資本的支出」かを判断します。
「破損・汚損箇所を元に戻す修繕」なら修繕費、「資産価値の増加や用途変更を伴う修繕」なら資本的支出です。
工事内容によっては、どちらか判断が出来ないときがありますので、そのときは「６０万円基準」と「前期末の取得価額のおおむね１０％相当額以下」という便法がありますが、今回のケースに該当しませんので説明は控えます。

最後に、具体的な事例で説明しておきましょう。

たとえば、バランス釜が壊れて全室を交換するのに５００万円かかった場合でも、内容から「修繕費」です。これを給湯器にグレードアップする場合は「資本的支出」となります。
２０室に４万円のテレビ付きドアホンを設置すれば資産価値が上がります。
しかし、合計８０万円かかる場合でも、一部屋当たり２０万未満なので修繕費（あるいは消耗品費）です。
間取を２ＤＫから１ＬＤＫに変える場合は用途変更なので「資本的支出」です。
退室の後、あまりに部屋の状態がひどくて、壁や床を元に戻すための工事に１００万円かかったとしても「修繕費」です。

このように、「元に戻す修繕」か「資産価値が増加する」かで判断するのです。

築１０年を超えてくると、これからも費用のかかる工事が必要になってきます。
支出をなるべく抑えながら効果の高いリフォームを心掛けてください。
その際に「修繕費」か「資本的支出」かの判断も大事です。手元に残るキャッシュが違いますから。