いま、築２０年を超える物件が市場の多くを占めるようになっています。
理由は、バブル期に節税目的で建築ラッシュが起きたことにあります。
昨年の貸家着工数は３０万戸を超えて「４年ぶりの増加」と伝えられていますが、昭和６２年から平成２年の４年間は、なんと８０万戸を超えていました。
ちょうど２０年前の平成４年と５年でも７０万戸に迫る勢いで建てられていたのです。

バブル期の建物の特徴は、相続税対策で建てられたので、それまでの木賃アパートと比べてＲＣ造が多いことにあります。
建築コストを惜しまずに建てられたものが多く、（過分に）良質の賃貸マンションが大量に供給されています。
また、ハウスメーカーが力を入れ始めたので軽量鉄骨造も多くなっています。

「３点式ユニットバス」や、２ＤＫや３ＤＫのような「部屋を細かく仕切った間取り」や、３ＬＤＫという「ファミリー向けの間取り」なども、この時期の特徴です。
これらは皆、現在の需要には合わなくなっています。
「建築費が高い」「金利が高い」というのもこの頃の特徴です。

これらの建物が築２０年を超えて大規模修繕の時期に入っています。
しかし４年前の調査によると、約８８％の個人オーナーは大規模修繕の計画を立てていません。
７６％の個人オーナーは、修繕費用の積立をしていない、というのが実態です。
最初の１０年は（ほとんど）修繕費用がかかりませんし、空室を埋めるのに苦労もいらないのが「その」理由でしょう。
でも、ご存知のように２０年後から、一生の半分以上の修繕費がかかるようになります。

いま、ご所有の建物が新築であっても、まだ築１０年であっても、「２０年問題」は必ず訪れますので、今から手立てを講じておくべきですね。
では、具体的にどんな手立てが必要か考えてみましょう。

修繕計画を立てる

まず始まりは「計画を立てる」ことからです。建物や設備は経過年数に応じた老朽化の予想がつきますから、「何年後にどれくらいの修繕費用が必要か」という計画を（たとえ簡易でも）立てておくべきですね。

修繕費の積立をする

必要な費用が分かれば、それに合わせて用意することができます。
一般的には、１Ｋなら４０００円～５０００円、２ＤＫなら５０００円～６０００円程度（ともに月額）の積み立てが必要、と言われています。

定期的に点検する

計画を立てても「その通りに」修繕が必要とは限りませんから、定期的に建物と設備を点検しておく必要があります。

次は修繕ではなく、物件力をつけるためのリニューアルについての手立てです。

ターゲットを定める

「どんな借主に住んでもらうのか」おおよそのイメージを持った方が、「効果の高いリニューアル」の方針が立てやすくなります。
２０年前の２ＤＫは新婚さん、就学前のお子さんのいるファミリー、年配のご夫婦・・・というような「漠然としたターゲット」でした。
それを、「３０代の単身者」とか「ペットを飼っている単身女性」というように絞り込むと、同じ時期に建った同じタイプの物件との「差別化」を打ち出しやすくなります。

差別化を意識する

差別化は「お金をかける」ことではありません。
エントランスや集合ポストに「花を飾る」だけでも差別化です。
共用部分が「いつも綺麗」なのも差別化になります。ここは、オーナーの手間とアイディアの「かけどころ」です。

「収益還元」で考える

リニューアル費用を検討するときは「投資効果」で考えましょう。
「壁クロスを借主に自由に選ばせる」のに、１０万円の費用が余分にかかるとして、それで「いくら高く貸せるか」、あるいは「いくら家賃を下げないで済むか」、あるいは「どれだけ早く決まるか」と想定して計算します。
２０％を超える投資効果なら「ゴーサイン」ではないでしょうか。１０万円の投資なら月額で１７００円ほどの金額です。

築２０年超の建物を何もしないでおくと、①家賃の値下がり、②空室、③修繕費用の負担増、という「三重苦」に見舞われてしまいます。
築２０年を超えている物件の中にも、高い入居率を維持して収益を確保しているものと、三重苦に困っているものと二極化になっています。

ぜひ、前者の「勝ち組」になってください。いま「築浅」であっても、必要な手立てを「いますぐに」始めてください。