オーナーの７つのリスク　その３

「賃貸経営の７つのリスク」の続きです。
１番目は『空室』でした。

２番目は『家賃の値下がり』です。

ですが･････
これは１番の『空室』と連動していますね。
空室が続くから「家賃を下げる」ことになるわけですから。

事実、築20年近くなっても、ほとんど家賃の下がらない物件もあります。
賃貸需要は旺盛なのに、色々な規制やその他の理由から、新規物件の供給が少ない地域の物件は、家賃が下がりません。
あくまでも「需要と供給」のバランスです。

専有面積の広い部屋（35～40m2以上）を求める「単身者」の需要が、全体の40～50％を占めているような地域があったとします。
ここに、既存の2ＤＫ（40m2以上）をスタジオルーム（寝室とリビング・キッチンがひとつの部屋で仕切られてはいない）に変更した間取があったら「人気の物件」になるでしょう。
そのような間取は「ほとんど」存在していないからです。

「広い空間で暮らしたい」という単身者を満足させる間取は多くありません。
仕方なしに、「ちょっと広めの１Ｋ」や2ＤＫで辛抱しているのでしょう。

大事な点は、そのような「需要」がどれくらい「ある」のか、です。
「需要」が多いなら、供給すれば歓迎されるに決まっています。
その場合「家賃は下がりません」

私たちの地域にどのような需要があるのか？
私たちは、「知っているはず」なのですが・・・・？

３番目のリスクは『家賃の未回収損』です。

このリスクは「ゼロ」にすることが出来ます。
私たちの管理メニューに「滞納保証」を設ければよいのです。

家賃の督促については、下記のバックナンバーをご覧ください。
「連帯保証会社の功罪」
「正しい督促とは？」

４番目のリスクは『運営費の増加』です。

運営費とは、賃貸経営をする上で発生する「経費項目」ですね。
どんなものがあるか、というと
・税金（固定資産税等）
・保険（火災保険、施設保険等）
・管理手数料（私たちがいただくもの）
・水道光熱費（共用部分）
・修繕費（資本的支出とならないもの）
・設備保全費（定期点検費等）
・リース代
・備品代
・事務代
・その他　　などです。

最近は、節電のためにLED電球が「もてはやされて」います。
共用部分の電灯をLEDに変更する提案もいいかもしれません。
一時的な出費は増えますが、「節電」と「長持ち」によってトータルの運営費が下がるでしょう。
オーナーの「社会的な使命感」も満足すると思います。

修繕費や保全費は、計画的なメンテナンスの実行によって、効率的な使い方が出来ます。
そのテーマも過去に書いていますので、ご確認ください。
「オーナーに届ける３つの報告書」

メンテナンスは、「予防メンテ」をしっかり行うことにより、「緊急メンテ」をなるべく少なくすることが大事です。

５番目のリスクは『天災地変との遭遇』です。

具体的には、
地震、津波、台風、土砂崩れ、洪水　などの災害に遭って、土地や建物が被害を受けるリスクです。

これに備えるためには、ひとつは建物を強化することです。
「耐震診断」と「耐震補強」などの実施ですね。
あとひとつは「保険」で補うこと。
このテーマについては下記のメルマガで確認いただけます。
「賃貸物件の防災を考える」

６番目のリスクは『事件に巻き込まれる』です。

物件の中で「自殺」があったり、殺人事件の現場になったりしてしまうリスク。
このリスクに対処するためには、
「事件が起きるのを防ぐ」ことと、
「起きた後の被害を最小限度にする」ことです。

防ぐ手立ては多くはありませんが、「入居審査」によって、その可能性を少しでも下げることが出来るでしょう。
連帯保証会社に審査を「丸投げ」では難しいですね。

物件の競争力を高めておけば「それなり」の家賃が維持できるので、「事件を起こす」人たちの入居を阻むことも出来るでしょう。
100点満点は無理としても・・・・。

「被害を最小限度にする」には、想定して準備しておくことが大切です。

最近テレビや新聞で「想定外」を連発して“責任逃れ”している、組織や学者や政治家や担当者がいましたね。
逆にホリエモンこと堀江貴文さんは、「想定の範囲」という言葉で「流行語大賞」を獲りました。
私達が管理している物件では、火事や盗難や事件は当然に起こるわけですから「想定」しておかなければなりません。