ある地方都市の現状・・・？

先日、とある地方都市（９０万世帯の大都市）で、新店舗のオープン準備をしている方の話を聞く機会がありました。
オープンまで「あと３日」のタイミングでした。

話が「ネット集客」に及んだとき、
彼は（Ａ君としましょう）「２０００件から２５００件くらい載せます」と言いました。
僕は少し驚いて「多いね！」と反応しました。
「それくらい載せないと勝てないですよ」

Ａ君は賃貸仲介歴６年で、
この地方都市でナンバーワンの店舗数を誇る会社で賃貸仲介を担当してきました。
（その会社の店舗数は５０店舗以上１００店舗未満だそうです）
このたび、新規にオープンする会社に、経歴を買われて入社することになったのです。
おそらく、中心的な立場になるのでしょう。

Ａ君曰（いわ）く、「ここでは、数多くの載せないと反響がとれない」のだそうです。

それにしても、スタッフ３～４人の店舗で２５００件を維持するのは・・・・
簡単なことではありませんね。

僕は「そのスタッフの数で、そんなに多くの物件を維持できる？」と聞きました。
Ａ君は「１人が一日５件、入力するのは簡単ですよね。３人なら１５件になります」
（・・・月に４５０件か・・・・）と暗算。
「それを続けていけば、数ヶ月で「それくらい」になります」
「でも、決まった物件は消していくから、途中から増えないのでは？」
「いや、消しませんよ。そのままです」
「えっ！」

どうやら、物件が決まっても「載せたまま」にするつもりらしい、のです。

Ａ君曰（いわ）く、
お客様から問い合わせがあったら「ありますよ」と説明し、
来店したら「ちょっと前になくなりました」と他の物件を紹介するのだ、といいます。
昔、東京都内にも、ビルの上階に事務所を構えた「アパマン業者」と呼ばれる方達がいましたね。
その頃は、雑誌広告をバンバン載せていましたが・・・
そのような手口が「ここでは当たり前」とＡ君は言います。
少なくとも、彼が育った、その地方都市ナンバーワンの会社では「当たり前の手口」なのでしょう。

「うーん。名は知れているのに、そんな会社だったとは・・・・・」

さらにＡ君は、
「このエリアでは不動産連○隊というポータルサイトが反響が一番多いけど、その理由は物件数がダントツに多いからです。
つまり、「ない物件」も載せてるからなんです」

その地方都市の９０万世帯の３割が民間賃貸住宅として３０万戸あるとします（数字の根拠はありませんが）。
その２割が空室なら６万室ですね。
「そんなに多いか！」と思いましたが、「スーモ」の市内の全掲載数を調べたら４万４０００件でした。
ダブった物件もあると思いますが、妥当な数字だと思います。
ちなみに「連○隊」には１０万３００件の空室が掲載されています。
Ａ君の証言を裏付けていますね。
すでに無い物件（つまり“おとり”）を乗せ続けている「地域ナンバーワンの物件サイト」なんて・・・
業界の評判を落とすだけですよ。
（地方ではテレビＣＭを流していますし）

この地方都市は「区政」を敷いているので、Ａ君の店舗は「Ｂ区」にあります。
Ｂ区の世帯数は１２万。
すると民間賃貸は３万６千。
空室は７２００室と予想できます（大まかですけど）。
ところがスーモの掲載数は１万６００件と、予想数をオーバーしていました。
きっと市内の中心であり激戦区なので、業者同士のダブリ登録が多いのかもしれません。

うーん、スーモにも「ない物件」が登録されているのかな・・・・？
（リクルートさん、チェックしてください）
ちなみに連○隊サイトの掲載数は、もっとスゴクで３万１０００件。
区内の民間賃貸住宅がほとんど空いている計算になります。
あきれますね（笑）

「物件がなくたって構わない。掲載数が多いことが第一」という、
Ａ君が勤務した「地域ナンバーワンの賃貸仲介会社」の方法は間違っています。
その経験を「正しい」と思わされたＡ君が不幸です。
その経験を買って、Ａ君を中心メンバーに据えた、新規オープンの社長さんも、
これから仕事を覚える同僚も、
そして、お客様も不幸ですね。

「ない物件」を平気でネットに流している業界は、
賃貸仲介しか僕には思い当たりません。

ところで、Ａ君の２５００という件数の目標は正しいと思います。
空室の３５％を掲載することになります。
２５００（掲載数）÷７２００（空室予想数）＝３４．７％

本当に「空いている物件情報」だけで２５００件を維持できたら、
「そこそこ」の反響が期待できるはずです。

月に８００件の新規を登録しつづければ、
決まった物件は削除しながらでも、
４～５ヶ月で目標に到達できますね。
そのペースを守れば「本当に空いている２５００室」が維持できます。
７０００の空室中から選び抜いた２５００件の物件情報なら、
お客様には「信頼できる役に立つサイト」になるでしょう。

頑張って、８００室の新規物件を、毎月登録したらいいと思います。
写真は２０枚。
間取図とコメントにも気を配って・・・
「仲介専門」でやるならば・・・ですね。
ぜひ、Ａ君には「まっとうな」人生を歩んでもらいたいと願っています。

ところが僕には
「エリアの３５％の空室を掲載し続ける戦略」が不安なのです。
このような消耗戦を、ずっと続けないとならないのか、と思うと目の前が暗くなります。
ネットでの集客は、ますます競争が激しくなるますよね。
同じエリアで５０００件を掲載する会社が現れれば、反響を持っていかれてしまいます。
そしたらＡ君も対抗しなければならないでしょう。
新しいテクノロジーもどんどんと生まれます。

結局、ポータルサイト会社と、
検索システム会社と、
WEB制作会社と、
SEO専門会社に「儲けられるだけ」だと思いませんか？

この地域での管理会社は、空室情報をフルオープンにしています。
空いたら「即」近隣の仲介会社に情報を流さなければ、空室が埋まりません。
広告料も「ほとんど」を仲介会社に提供しています。
仲介会社は、手数料も含めて２～３ヶ月分の収入になります。
物件によっては４～５ヶ月分にもなるでしょう。
「管理会社が不利で立場も弱い」と思えるかもしれませんね。

でも、入居分の５％が毎月確実に入ってきます。
これをコツコツ増やして行く方が、僕には「性に合う」のです。
このメルマガを読んでいるあなたも、そうではありませんか？

ネット集客のような「体力戦」は仲介会社に任せたらいいのです。
極端に言えば、ポータルサイトも使わないし、
自社サイトも「オーナー専用」にすればいいのです。
体力は「集客」でなく「いい管理」に回しましょう。

そして確実に、
昨日よりは今日、
今年よりは来年・・・・と
管理物件を増やしていきましょう。
僕は「その道」を行くことをお勧めします。