「共用部分の日常清掃」の想い出話です。
僕が最初に賃貸管理を経験した会社でのことです。
まだプロパティマネジメントと呼べるようなレベルではありません
管理戸数も５００に近くになった頃、
当時７０００戸を管理している会社に研修に行きました。
昭和６２年のことだと記憶しています。
いろいろなことを学ばせていただきました。
そのとき学んだことが、僕の賃貸管理の基礎となっています。
その中に「日常清掃の必要性」がありました。
７０００戸もあるのに、どの物件も綺麗に清掃されているのです。
ホントに感心しましたね。
僕たちの５００戸といえば、
オーナー自ら清掃している物件や、
オーナーから清掃を依頼されて業者に「丸投げ」
大部分は定期的な清掃を行っていない物件ばかりでした。
「これじゃイケナイ」
まず、自分たちで全物件を清掃してみることにしました。
週一回のペースで一ヶ月間、実際に体感してみて、
その経験から「次を考えよう」と思いました。
日中は業務があるので朝早い時間帯に、
２班に分けて物件も振り分けました。
世帯数の多いマンションは全員で行うことにしました。
幸運にも夏が近かったので、
１０戸のアパートなら二人で一時間で済むことや、
４４戸のマンションに必要な掃除用具や、
水をどうやって調達するとか、
やってみると細かなことが分かってきました。
週一のペースで現場に行くことの大切さも、改めて実感します。
「共用部分の日常清掃」について把握できたところで、
清掃していただける部隊を編制することになりました。
イメージは女性のパートさん部隊です。
僕のいた会社は飲食店も経営していて、
僕たちは「チェーンストア理論」などをお勉強していましたし、
実際に百人近いパート・
多くの方の力を借りて仕事することは「お上手」だったのです。
集める方法は「パート募集のチラシ」を手配りします。
ただ配るのではなく「これぞと思う人」
スカウトみたいな感じですね。
ちょっと間違えると「怪しいお兄さん」になってしまいます。
これもレストランの頃の「人集め」のノウハウです。
たまたま、幼稚園で「出待ち」
ひとりひとりに「こんなお仕事、いかがですか」
反応がいいので、
偶然ですが、この行為が「最強部隊」
９人の方に集まっていただきましたが、全員が、
５人と４人のふたつのグルーブに分けて、
各グループに車をお持ちの方がいるので、
ガソリン代プラスアルファをお支払いすることで使わせてもらうこ
部隊を「クリンレディ」と名づけました。
並行してオーナーさんを口説きます。
自ら清掃しているオーナーと、
定期的な清掃を行っていないオーナーさんに、
有料の日常清掃を提案するのです。
週一回の清掃で基本的な料金は家賃の２％としました。
５万円のワンルーム１０戸のアパートの場合、
５０万×２％で１万円の出費となります。
これで４回分です。
１回の清掃で２５００円。
二人で１時間で終わらせれば赤字にはなりません。
（時給は６００円くらいだったかな）
自分達でやったので、そんな計算もできるのです。
オーナーには、僕たちの一ヶ月清掃の成果を見てもらって、
８割近くのオーナーが了解していただけました。
「クリンレディ」をＡチームとＢチームに分けて、
それぞれに２００戸くらいの物件を担当してもらいます。
最初の週は、僕たちも同行して一緒に作業をします。
でも、教えるつもりが、
さすがに家事で培った経験は、
僕たちの「たった一ヶ月の経験」を上回っています。
それでも、
「クリンレディ」にお願いしたルールは以下の通りです。
・担当物件を週一回のペースで清掃すること
・「いつ行うか」は自由に決めていいこと（
・基本的に出社せずに「直行・直帰」でいいこと
・リーダーは報告書を記入して作業した日に提出すること
いちいち会社に集まる必要はありません。
全員が集まれなくても、参加できる人だけで作業をします。
リーダーは報告書に、
・その日に参加したメンバーと、
・それぞれが参加した時間帯と、
・清掃した物件名と、
・気が付いたことを記入します。
僕たちは、清掃にかかる標準時間を把握しているので、
不正な申告があれば見破ることができます。
一度も、そのような申告は有りませんでしたが。
「クリンレディ」のメンバーによると、
「急に子供が熱を出しても、仲間に“ゴメンね”
都合が悪いときは、
これで、わが管理物件は「見違えるように」綺麗になりました。
〇〇さんの物件はいつも綺麗ですね、
この状態を、家賃の２％でオーナーに提供できるのも、
「ひとつの優れた商品」だと実感しました。
その後の新しい管理契約では、
「日常清掃２％」を半強制的にお勧めすることになります。
満室（に近い状態）維持には欠かせないと、
「クリンレディ」が会社に来るときは、
ジーパンに長靴のまま「玄関から堂々と入ってきて」
裏口からコソコソ入る必要はありません。
リーシングスタッフや管理スタッフにも、
「クリンレディ」を見かけたら「お疲れさま」
「掃除のおばさん」なんて目でみたら「承知しないぞ」とも。
そして、３ヶ月に一回くらい食事会を催して労（ねぎら）
たった一ヶ月の清掃経験だけど、
大変な作業をしてもらっていることが分かりますので。
「クリンレディ」は僕が会社を辞める時点で、
４から５チームに増えていたと思います。
ところで「クリンレディの掟」
それは、
『クリンレディを辞めるときは、必ず後釜を紹介すること。
それなくしてクリンレディから足を洗うことはできない』
というもの。
もちろん冗談です。
でも子供が小学校にあがると、
そのときは、
プロパティマネジメントのメニューに、
「週一以上」の日常清掃は必須です。
そうでないと、
物件力の維持も、
テナント・リテンションも、
予防メンテナンスの提案も、
うまくいかないでしょう。
いま「その会社」は、
グルーブ合わせれば１万戸くらいの管理物件になっているようです
でも、「クリンレディ」は、もういないでしょう。
遠い夏の日に、ホースで水をまきながら、
慣れない手つきでアパート清掃したことが想い出されます。
最後に、
「クリンレディ」を集めて発展させたことを、
まるで僕がやったように書きましたが、
ほとんどは、当時の僕の「相棒」がやりました。
彼はいま、
残念なことに、賃貸管理に力を入れていないのですが・・・・
