はじめて賃貸管理の仕事をしたのは昭和60年の3月でした。

3棟30室のアパートだけが管理物件で、
賃貸管理の右も左もわからない状態から、
とりあえず「管理業務」を担当しました。

漠然と賃貸管理とは、

○家賃を集金してオーナーに届ける
○トラブルやクレームを処理する
○退去に立ち会い、敷金精算する
○更新を家主と借主に通知し契約処理をする
○日常の清掃を行う

という作業を行うものと理解していました。

賃貸管理の本もありませんし、教えてくれる人もいません。

「賃貸管理」という概念が、不動産業の中で確立されていませんでしたから。
「管理メニュー」というようなものはありませんでしたが、
しいて言えば、はじめに掲げた５項目が当時の管理メニューでしょう。

それから30年以上も経ちましたが、
皆さんの会社の管理メニューは、どのようになっていますか？

もしかしたら、30年前に我々が「何となく始めた」メニューと、
ほとんど同じなのではないでしょうか。

べつに、30年前と変わっていない、ということが、
悪いことではないと思います。

もっと長い間、
変わらない商品で存続し評価されている企業は沢山ありますから。
ただ、オーナーを取り巻く環境が、30年前と激変しているのに、
オーナー向けの私たちのメニューが変わらないでもいいのかな、
と疑問を持ちます。

そんなわけで、
今回のテーマは『 管理メニューを見直しませんか？ 』です。

管理メニューを見直すのは、二つの意味があります。

ひとつは、
これからも既存のオーナーさんに満足し続けていただくために、　　です。

ふたつめは、
これから管理させていただきたいオーナーさんに、
魅力を感じていただくために、　　　です。

前に「テナントりテンション」の話をしました。

借主に、なるべく永く住んでもらうためのノウハウです。

私たち賃貸管理会社にとっては
「オーナーリテンション」という考えが必要です。

現在の管理オーナーさんに満足していただくことを、
最優先に考える、ということです。

そのための「管理メニュー」に進化させていきたいと思います。

振り返ってみると、
僕たちが30年前に始めた管理は、「オーナーの代行業務」でした。

オーナーさんに説明するときに、
「わずらわしい作業を我々が代わりに行います」と言っていたのです。

入居率もそこそこで、家賃も年々上がっているときなら、
家賃の５％で代行してくれるメニューは、
オーナーにとって魅力があったと思います。

いま、空室率が高止まりして、家賃も下がり、
滞納が多くなっているときに、
「単なる代行業務」で５％を取り続けることができるかが、
疑問であり心配です。

まして新規のオーナーさんに管理を説明するときに、
この「５％代行業務」は説得力が薄いと思います。

オーナーさんのところへ行って、
「５％の代行業務」を勧めるということは、

「オーナーさん、賃料収入から５％を私たちにください」
と言っているのと同じです。
「その代わり、面倒な作業を代行しますよ」と付け加えますが･･。

そうではなくて、
「オーナーさん、家賃の５％を払っていただけたら、
それ以上の収益が出るようにします」と言えたらどうでしょう。

そのための「管理メニュー」に進化させていきたいと思います。

私たちに管理を任せると、

○入居率がよくなる
○家賃の貸倒れが減る
○運営費が下がる
○節税できる

こういうメニューはいかがでしょうか。
これによって、
「代行業務主体の賃貸管理」から、
「収益増に貢献するプロパティマネジメント」へと進化できます。

※これを実現するためのヒントなどを、知っている限り、このサイトで取り上げていきたいと思っています。

管理メニューという商品やプロパティマネジメントについて、
次回もつづきます。