あるオーナーからの相談事例

地方の「あるオーナーさん」から、アパート建築について相談を受けました。ハウスメーカーから建築提案を受けているのですが、「割に合うどうか意見が聞きたい」というのです。
ご一緒に考えてみましょう。

そのオーナー（Ｙさん）は土地を所有しているので、その土地にアパートを建築するという提案です。
まずハウスメーカーの提案書の内容を確認してみましょう。
場所は駅から徒歩１０分で１３０坪の土地。
計画建物は木造２階建で建築面積は１４１坪です。
建築費は、本体と設備で７８００万円にプラス、諸経費４００万円で、合計は８２００万円です。
間取は１ＬＤＫで４２㎡となっていますから、まずまずの広さですね。
若いカップルや、収入のある単身者には人気のタイプでしょう。
その１ＬＤＫが１０戸で、駐車場も１０台分確保されています。
この地方でアパートの計画を立てる場合は、戸数分の敷地内駐車場の確保は必須条件です。
家賃の査定は６万円で駐車料は５千円です。この査定の８５％で借上げる提案です。
８２００万円の資金は、このハウスメーカーの提携ローンを組みます。
年利１.６５％で３０年返済という有利な条件です。

さて、これで条件は出揃いました。
もともと土地を所有している場合は、土地を購入した前提で収支を計算すべきなのですが、まずは建物だけの投資として「割に合うかどうか」を検討してみましょう。
詳しくは、別紙の計算書（今月は付録が付いてます）に書いてありますが、初年度の家賃は６万５千円（駐車料込）の１０戸分の１２か月分で７８０万円です。
（65,000円×10戸×12ヶ月）
その８５％で借上げるので、Ｙさんの年間収入は６６３万円になります。
（7,800,000円×0.85）
そこに、「保険料」や「税金」や「原状回復費用」や「法定点検費用」「管理料」などの運営費がかかります。
その数値は査定家賃の２０％として計算します。
（7,80,000円×0.2＝1,560,000円）
そして、８２００万円の借入金の返済が元利合計で、年間約３４６万円です。
差し引いた金額が、実際に手元に残るキャッシュフローで、年間で１６０万円ほどとなります。
もし、このハウスメーカーが３０年間、この金額で借上げを続けてくれるなら、毎年１６０万円のキャッシュフローが、Ｙさんの手に確実に入ることになります。
「借り上げ」ですから、空室や滞納の心配をする必要はありません。

ちなみに、この土地にアパートを建てずに月極駐車場として運営すると、５０００円の駐車料で２０台として、年間１２０万円の収入です。稼働率は９割として１０８万円です。
この数字は一応の目安になりますね。
もっとも駐車場経営では、固定資産税の軽減や相続税の評価減はありませんから、税金対策にはなりません。これも考慮に入れて考えます。
１６０万円は３０年で４８００万円になりますから、土地を提供して全額借入れで行った事業としては「割が合う」と思います。
３０年後に建物を取り壊しても、土地は残ります。
高額の立退き料負担のないように「定期借家権」を上手に使うのがコツです。

では、Ｙさんには「この計画は割に合いますよ。ぜひ実施してください」と言えばいいでしょうか。
それほど単純ではありませんね。
まず、このハウスメーカーが初年度と同じ金額で「３０年間」も借上げてくれるのでしょうか。
それは契約内容を見ないと分かりませんが、常識で考えると「難しい」と思います。
新築時６万円の家賃が３０年間保てるはずはありません。
８５％ということは５万１千円で保証していることになりますが、実際の募集家賃が５万円を切るのに　１５年もかからないでしょう。
と、いうことは、満室稼働でも１５年後からはハウスメーカーは赤字になってしまいます。
そのような「慈善事業」を続けたら倒産してしまうかもしれないので「難しい」と判断できるのです。
「一括借り上げ」は「数年ごとに賃料を見直す」のが一般的です。
「どのくらい見直すのか」は、実際の稼働率によりますので、立地や建物・設備の計画性の高さが重要なのです。
ですからＹさんへのアドバイスの一番目は、「提示された借上げ条件ではなく、計画された建物が、長い間、借主のニーズに応えられるかどうか、で判断すべき」ということになります。
万が一、ハウスメーカーの手を離れてＹさんの「自主管理」となった場合でも、地元の管理会社の協力を得ながら、良好な賃貸経営が続けられるような「計画の質の高さ」かどうかが、最も大切な要件です。

別紙の計算書は、５年ごとに５％ずつ、借上げ賃料が下がる想定で計算してあります。
６万円だった賃料が２５年後に４万５千円になる想定です。
３０年間のキャッシュフローの累計は約２４７５万円になります。
年平均では８２万５０００円です。月極駐車場と比べると迷うところですね。
でも前述したように税金対策の側面がありますし、駐車場だって需要があるかどうか分かりませんから、一概に数字だけの比較で「駐車場経営の方が楽」とは言えません。

さて、もし土地も新たに購入して、今回の計画を実施した場合はどうなるでしょう。
Ｙさんの土地は「坪３０万円」と評価されるとして３９００万円が必要になります。これも全額借入れると総額　１億２１００万円となります。
その計算が、もうひとつの表です。
初年度からキャッシュフローが赤字になっていますね。
３０年間で「持ち出し」となる現金は２４７０万円にもなります。
事業の体（てい）をなしていません。

もちろん、２４７０万円が消えてしまうのではなく、３９００万円と評価された土地が残ります。
それにしても･･････ですね。

さて、Ｙさんには何と答えましょうか。
Ｙさんが土地の活用方法を模索しているのなら「貸駐車場」という選択肢もあります。メリットは、投資額が少なく出来るので、気軽ですしリスクも低いです。上手くいかなければ転用もききます。
年間１００万円前後の現金を残せる可能性はあります。コインパーキングが成り立つ場所なら、もっと収益を上げることもできます（立地的に厳しいと思いますが･･･）。
デメリットは、固定資産税や相続税の対策にはなりません。土地の有効活用策としては消極的すぎますね。
アパートの建築は、ハウスメーカーの計画を評価したところ「計画次第」で成り立つことが分かりました。
しかし、「一括借り上げ」はひとつの選択肢として捉えた方がいいでしょう。
重要なのは、長期にわたって入居者のニーズに応えることができる「計画かどうか」です。
「一括借り上げ」だからと言って、それを無視した計画では、安定した収入は担保されません。
地域の需要と供給のバランスを考えた上で、間取りや設備や外観や構造タイプを考えるべきです。
そういう意味では、「４２㎡の　１ＬＤＫ」という今回の間取計画は、インターネットでの簡易調査ではありますが、需要よりも供給が少ない傾向が見て取れました。
つまり「住みたい人は多いけど、物件は少ない」という状況です。
あとは、この間取のターゲットである、「カップル」と「収入のある単身者」が望むと思われる設備は「すべて」付けるような計画とすべきです。
そして建築費を算出し、別紙のような計算をして、必要なキャッシュフローが残せるかどうかを検討するのです。

このアドバイスを聞いて、Ｙさんはどんな決断をするでしょうか。
「３０年一括借り上げ」を信じて、そのハウスメーカーに依頼するのでしょうか････。