賃貸経営で検討すべきテーマを５つ紹介いたします。
少しタイトルが過激（？）かもしれませんが････

①借主を選ぼう！？

こう書くと、「部屋が決まらないで困ってるのに、お客さんを“選り好み”できないよ」と仰るでしょう。
確かに「客数」が減少しているときに、お客様を選ぶことは難しいでしょう。でも、「悪い借主」を入居させたときのデメリットも無視できません。
たとえば、
・ルールを守らない、騒音を出す等で苦情が多くなる
・それが原因で他の借主が出て行ってしまう
・賃料払いが悪く督促に時間と神経を使わされ、最悪は「貸し倒れ」になる
・過剰な要望やクレームを言ってくるので、その対応に時間を費やされる
・部屋を汚し、オーナーの原状回復費用負担を増やす
・こんな借主にかぎって退去後「敷金返せ」と言ってくる
・最悪な事態は「事件の現場」にされてしまう
などの事態が挙げられます。

もちろん、一組の「悪い借主」が左の全てに該当するわけではありません。
ただ、こんな借主だと分かってたら、たとえ賃料を払ってくれたとしても住んでもらいたくないですよね。
ただ「良い借主」か「悪い借主」か「入居してみないと分からない」のが難しいところです。長年の経験と勘というのもありますが･･･。
それでも確かなことがあります。それは「相場の下限の賃料設定」だと、そんな借主が多くなるだろう、ということです。
例えば、「築15年以上、40㎡の2DKアパート」の相場が、4万～6万円の地域だったとします。同じ築年と間取でも「手のかけ方」によって2万円くらいの差は生まれると思います。
そのとき、何も手をかけずに
4万円の下限で貸していると、「そういう借主」が入居してくる確率は高いでしょう。
反対に、外観や室内が綺麗で、人気の設備も付いていて、エントランスや通路が清潔なら上限の6万円で貸せます。
そういう物件には比較的「良い借主」が入居してくれるのではないでしょうか。
これらの「悪い借主」が、意外と賃貸経営の足を引っ張っています。
「支払い能力」だけが入居審査の判断基準ではありませんね。

②単価を上げよう！？

一組の借主さんからの「売上単価」を増やすことはできないか、と考えてはどうでしょうか。
オーナー業は貸室の数が決まっているので、収入を増やすには借主さん当たりの単価を引き上げるしかありません。
手っ取り早いのは「賃料を値上げ」することですが、それが簡単に許されるご時世ではありませんね。
例えば、敷地に余裕があれば「プレハブ収納庫」を建てて、希望者に月額で貸すとか。
1階の借主に「ウッドデッキ」の設置を「賃料5000円アップ」で提案するとか。
2LDKや3DKの場合、「エアコンのない部屋」に「2500円アップ」で設置を提案するとか。
単身世帯の場合なら、基本となる家具を設置しておいて「レンタル」するとか。
入居者の生活が良くなり、喜んで（？）懐からお金を払ってくれるものがあるなら提供してはどうでしょうか。
客単価を上げることは「商売の鉄則」ですね。

③賃料を下げてはいけない！？

空室を埋めるために「仕方なく」賃料をさげることは「ある」と思います。
しかし「賃料の値下げ」が唯一の方法ではありませんね。
まず、①の「借主を選ぼう」でも触れましたが、賃料を下げると「金払いの悪い」「文句の多い」人たちが集まる確率が高まります。
それにオーナーの資産価値が下がります。（ご存知の通り、収益物件の価値は“賃料収入”の額で決まります）
部屋が決まらないのは「貸室の価値が賃料に見合っていない」ということだと思います。
その場合、第一に考えるべきは「どのように価値を上げるか」です。
> 決して「原状の価値に見合うように賃料を下げる」ことではありません。 　いつも、相場の真ん中よりも上のラインを狙ってはどうでしょう。
（前述の例では4万～6万円の相場の中で5万円以上のライン）そのために必要な措置を講じましょう。
しかし、賃料を下げなければ対応できないこともあります。
借主の需要が落ち込んで近隣の相場全体が下がったりしたときです。
その場合でも、直接的に賃料を下げるより、「初期費用をゼロにする」「最初の1～2ヶ月を無料にする」などの対応を先にとり、「賃料の値下げ」は最後にしましょう。

④お金をかけてはいけない！？

こんなことを書くと「設備の追加も何にもするな」と勘違いされてしまいますね。
そうではなく「安易な」「余分な」費用の使い方に気をつけよう、ということです。
たとえば3DKの間取を2LDKに変更して、和室を洋室に変えて、クロスを貼りなおす工事を考えたとします。
キッチンセット、トイレ、洗面台等の水回りも取り替えです。300万円かかるとします。
これなら、すぐに借主も見つかることでしょう。
でも5年経ったら、近隣で2LDKは珍しくなくなってるでしょう。
その後に新築の2LDKも供給されているでしょう。
クロスも各設備も新しくはありません。
そのとき、また空室に悩むかもしれませんね。
一方で、3DKのままでも、壁や建具の少しの工夫で「2LDKもどき」にできるでしょうし、設備も表面素材の張り替え等で対応できれば、合計30万～50万円で済ませる方法もありますね。
「どちらがいい」という話ではありませんが、「2LDK」と「新しさ」だけに300万をかけるのは「冒険かな」と思うのです。
逆に300万円もかけるなら10年経っても色褪せない「売り」が欲しいと思います。
確かに、築年数が経ってくると建物の外観はポイントになります。「部屋はいいのに、何となく印象が悪い」と言われてしまいます。
するとすぐに「外壁塗装工事」をしたくなるのですが、花壇を作ったり、ライトを工夫して暗いところを照らしたり、老朽化が進むポイントを修繕するだけの対応策も選択肢としてあるのです。
それなら数万円から数十万円で済むでしょう。
建物や部屋には「それなり」のお金はかけなければなりません。
しかし、それはあくまでも「費用対効果」を重視して決断すべきです。
※決して300万円かけるのに反対しているわけではないので誤解のないように。それだけの費用をかけても、永い間のキャッシュフローが増えるなら「やるべき」です。

⑤キャッシュフローで判断！？

キャッシュフローとは、賃料等の収入から運営費や負債返済額を差し引いたものです。税金を払う前の「手元に残った」金額ですね。
賃貸経営の目標のひとつは、
「キャッシュフローを如何に残すか」にあります。
「賃料等を多く取る」とか「経費を下げる」というのは、キャッシュフローを増やすための手段であり、それが目的ではありません。
ですから時には「賃料等が少なくなる」手段を選択することもありますし、「経費を思い切って使う」ことを選択する場合もあります。
また、短期のキャッシュフローが減っても、数年後の増加を見据えた中期的な判断も必要でしょう。
オーナーは、ぜひ毎月のキャッシュフローを把握するようにしてください。
ちなみに「損益計算書」の経費の欄から「減価償却費」を差し引いて、「ローン元金返済分」を足せばキャッシュフローを計算することが出来ます。