今回は、管理物件の空室を早く埋めるための手立てとして
「モデルルームと空室巡回点検」について解説します。

大家さんの一番の悩みは空室です。
管理会社に求める望みの一番も「入居率を高くすること」です。

そのために管理会社は客付け力を強化する必要があります。

客付け力という定義の範囲は広く、

自らの集客力と営業力を強化する
近隣の客付け業者とのネットワークを強化する
大家さんに適正な家賃やリフォームの提案を承諾いただく
インターネットを中心に情報発信を徹底する

などの方法を駆使する必要があります。

その中で、現場となる室内を、
内見に訪れたお客様に対して、
つねに魅力的な状態にしておくことも重要な仕事です。

まず募集中の室内を綺麗に保っておくために、
空室の巡回点検が必要になります。

７日ごと、
あるいは１０日ごと、
少なくとも２週間ごとに、
管理スタッフか外部スタッフが室内に入って、
簡単な清掃と空気の入れ換えを行います。

管理会社にしてみれば、これは手間と費用のかかることですが、
これが確実に入居率アップにつながると信じられるなら、
積極的に行うべきです。

管理料は空室からは生まれません。
部屋に入居が決まって初めて管理料がいただけるのですから、
部屋を決めるために手間と時間をかけるのは必要な行為です。

ただし、空室巡回のためだけに人を派遣するのは合理的ではないので、
日常清掃とセットで考えることを勧めています。

空室巡回の具体的な手順は、

・室内に入って窓を開ける
・目上の部分のホコリや蜘蛛の巣をはらう
・床のホコリを掃除する
・簡単に拭き掃除をする
・窓を閉めて玄関の消臭剤を補充する

このように取り決めておけばよいでしょう。
そのうえで「いつ、何時頃に実施したか」を報告書としてまとめておきます。

もし大家さんに「空室状況報告」のようなカタチで
マンスリーレポートを提出するなら説得力があり、
あなたの賃貸管理に満足いただける資料になるはずです。

つぎに募集中の部屋に家具や家電をセットして、
モデルルームのようにする、
いわゆる「モデルルーム化」「ステージング」と呼ばれる方法です。

募集中の物件に競争力があり、
物件タイプとしての競合も少ないなら、
あえてモデルルームにする必要はないかもしれません。

モデルルームにするのは目的では無く手段ですから、
必要な物件だけに行えば良いのです。

しかし多くの物件の場合は、
同じようなタイプや設備や賃料の物件が同時期に募集しています。

その中で、まずインターネットの写真で選んでいただき、
つぎに現地で少しでも興味を持ってもらうために、
「差別化」という戦略は検討の余地が大いにあります。

ちなみに、実際にステージングしていなくても写真上で家具を設置できる
「バーチャルステージングサービス」があります。
興味のある方は確認してみてください。
→　https://photo-staging.jp

まず「空室セット」を検討してください。

これは厳密には「モデルルーム化」の範疇というよりも、
「当社の管理物件の空室に必ずセットする」と
決めるべきことかもしれません。

セットするのは、

スリッパ
玄関マット
消臭剤
照明器具
カーテン

などです。

照明器具とカーテンを除いた３点セットというケースも多いです。

つぎに、
トイレに手拭きタオルやトイレットペーパーを置いたり、
プラスチック素材で作られた人工草や植木を
飾ったりするだけでも見栄えが良くなります。
これらは100円ショップで手に入ります。

家具は、
キッチンのテーブルセット、
居間のテーブルセット、
それに付随するラグマットや置き型の照明器具などです。

これらは大きく重くなりますので、
セットするときの人員と、
予備の家具の置き場をどうするか、
ということがテーマとなります。

そのために、

家具は一人で運べる大きさと重さに限定する
希望する借主には そのまま使ってもらう（あるいは有料でレンタルする）

という方法もあるでしょう。

また、持ち運びやすい段ボール家具や、
プラスチック段ボール家具も登場しています。

現場で組み立てるタイプです。

物件を差別化させるためのモデルルーム化という方法を、
あなたの賃貸管理メニューに加えるかどうかの
検討だけでもしてみてください。

その条件として、
費用負担は大家さんにお願いする。
費用も管理会社が負担する。
などの選択肢があります。

後者の場合は管理メニューとして別にパーセンテージをいただくことになるでしょう。

今回の記事で紹介した「空室巡回」と「モデルルーム」は、
この方法だけが独立したものではありません。

いくら部屋を飾っていても、
物件自体に価値が無ければ内見すらも発生しません。
たとえ内見してもらえても決めてはくれないでしょう。
客付け業者から「あて物件」として使われてしまうかもしれません。

まず物件に、家賃に見合った価値があることが前提です。
あるいは、価値に見合った募集条件であることが前提です。

近隣の業者への告知も行い、
インターネットにもたくさんの綺麗な画像を公開する中で、
現場の部屋を魅力的に維持しておくための行為です。

せっかく見ていただいたのに、
部屋の魅力を表現できていないのは勿体ないです。

そのための「空室巡回とモデルルーム」として、
管理メニューに採用するかどうかを決めていただきたいと思います。

次の記事では、
「正しい更新契約の流れ」について解説いたします。
3月24日配信の予定です。

バーチャルステージングサービス
→　https://photo-staging.jp