「更新料」や「原状回復費用」等をめぐって、貸主と借主とのトラブルが多く報告されています。
本来は“売り手”と“買い手”の関係は良くなければならないのに残念な現象です。
その元となっているのが「消費者契約法」の存在でしょう。
「消費者契約法とは何か？」
守るも攻めるも、この法律について研究してみましょう。

消費者契約法（以下、本法）は、平成13年4月1日に施行されました。
この法律は、事業者（貸主）と消費者（借主）の契約について、消費者が契約を取り消すことができたり、消費者に不利な契約条項かチェックするときのルールを定めたものです。
ルールとして民法が存在しますが、民法はどちらかといえば当事者が対等な関係にある者同士のルールを定めています。
当事者が対等なら問題はないはずですが、現代の社会では、
①消費者と事業者との間には情報の質や量、交渉力に大きな差がある
②規制緩和が進む中で、消費者は自分の責任で契約を締結しなければならず、無責任な弱肉強食社会になる恐れがある

などの問題も生じています。
そのために、力の差がある者が対等に取引することが可能となるように、その差を埋めるためのルール作りが必要であると考えられました。
本法は、いわゆるマルチ商法や悪徳商法から消費者を守るために活用されるのは歓迎すべきですが、適用されるのはそれだけでなく、不動産取引も例外ではありません。

何が消費者契約法となるのか

消費者契約法は「事業者」と「消費者」が契約を締結した場合に適用されます。その契約を「消費者契約」といいます。
事業者とは、
法人や事業のために契約の当事者となる個人のことをいいます。
アパート・賃貸マンションの家主さんは事業者です。

消費者とは、
事業ではない契約をする個人をいいます。アパート・賃貸マンションを住居として借りる個人は全て消費者です。
つまり家主さんがいつも行っている賃貸借契約は、ほとんどが消費者契約であり、家主さんは事業者になります。
なので、いわゆる法人契約は消費者契約ではありません。
店舗・事務所の契約も、事業目的で締結するので該当しません。

消費者契約法の２本柱

さて消費者契約法は２本の柱からできています。
ひとつは、
「事業者の不適切な勧誘行為等により契約が締結された場合は契約を取り消すことができる」というものです。
具体的な事例では、「不利益事実の不告知」と言われるケースが考えられます。
・入居者が嫌悪感を覚えるような事件（自殺など）があった事を告げないで契約した場合
・差押登記がなされているのに、その事実を告げないで契約した場合
などです。
この場合、告知しなかったのが故意か否かは問いません。“知らなかった”としても、消費者に不利益なことが契約前に告知されていないと該当します。
家主さんが依頼した媒介業者（募集する不動産会社）が上記の違反をした場合でも、消費者契約法違反となって、契約が取り消されます。
２つの柱の２本目は、
「不当な契約条項（消費者の利益を一方的に害する条項）は無効とされる」というものです。
現在争われている多くの事案は、こちらに該当しています。

何が「一方的に害する」のか

消費者契約法には、民法と比べて消費者の利益を一方的に害する特約は無効、という包括的な規定があります。
たとえば、
民法には更新料の支払義務は定められていないので、特約で「更新ごとに１ヶ月分を支払うこと」と規定すると、本来は支払義務はないのに、その契約によって更新料を払わなくてはならなくなり、民法に比べて消費者の義務を重くすることになります。
これが、「信義則に反して消費者の利益を一方的に害している」と判断されるかどうかがポイントになります。
敷金は、「タバコの焼け焦げや引っ越し時のキズを付けた」という特別損耗（故意・過失や通常を超えた使用による損耗）があったときだけ敷金から差し引くというのが民法の原則です。
ところが契約では、特別損耗かどうかにかかわらず、無条件で一定額を差し引いたり（敷引き等）、畳の表替え費用の全部や一部を借主負担とする特約で消費者の負担を求めています。これも「消費者の義務を、より重くしている」ことになります。
「礼金」や「定額補修分担金」についても、同じ理屈で消費者の利益を一方的に害しているとして無効だ、という訴訟が提起されているのです。
もちろん、民法に規定していない消費者の義務を課した契約は全て消費者契約法違反とするわけではありません。
「その義務が加重か」「それは利益を一方的に害しているか」が検討される課題です。
他にも、民法で規定している以上に消費者に負担を要求している事案として、
・契約終了後に退去しないときの、賃料の倍額の損害金
→　民法では同額
・賃料の前払い
→　民法では後払い
などがあります。

最近の裁判例の紹介

実際の事例を紹介いたしますが、「敷引き特約の無効判決」「原状回復特約の無効判決」については、すでに何度か紹介していますので、それ以外の事案を検討しましょう。

「定額補修分担金特約」

定額補修分担金特約が消費者契約法で無効とされた事例
（京都地裁平成20年4月30日）

定額補修分担金とは何か、といいますと、実際の契約書に記載された内容は下記の通りです。

・退去後に契約開始の状態へ回復させるための費用の一部負担である
・借主は敷金でないことは理解し、返還を求めることはできない
・入居期間の長短に関わらず、返還を求めることはできない
・貸主は、定額補修分担金以外は、修理・回復費用の負担を求めることはできない
ただし、故意・重過失による損傷・改造は除く
※以上の項目は太字で印刷され、条項の下に日付と借主の署名押印がある

借主は16万円（賃料の2.5ヶ月分）の定額補修分担金を支払いましたが、「特別損耗分以外を負担させる契約は消費者契約法で無効」と主張しました。
貸主は、「契約で納得した負担金であり、敷金でなく定額で決済するので紛争防止機能もある」と反論しました。
裁判所は、
①賃料の2.5倍の回復費用を一方的に払わせている
②その額の妥当性を消費者である借主に判断する情報はなく
③通常損耗分の回復費用を賃料とは別個に負担させている
として無効と判断し、16万円の返還を命じました。

同年9月に同じ京都地裁で、「定額補修分担金は有効」という判決が出されていて、裁判官の判断が分かれたのですが、上告された大阪高裁では「逆転無効」となっているので、定額の分担金特約の旗色は悪いようです。

「礼金支払条項」

礼金を返還しないという契約は有効とされた事例
（京都地裁平成20年9月30日）

賃貸契約の内容は、
・賃料　6万1000円　礼金18万円（賃料の約3ヶ月分）　更新料　1年毎に賃料の2ヶ月分
というもので、借主は7ヶ月で退去しました。
借主は、「民法に礼金の支払義務はないので、消費者契約法違反」と主張しました。
貸主は、「礼金は、賃借権設定の対価であり、賃料の一部前払いという複合的な性質を有するものであり合法」と反論しました。
この裁判の争点は
①礼金は、消費者の権利を制限し、消費者の義務をより重くしているか

裁判所は「重くしている」と判断しました。
礼金は少なくとも賃料の前払いとしての性質を有するものであり、民法が賃料は後払いと定めていることと比べ、借主の義務を重くしている、としています。

②礼金は、信義則に反して消費者の利益を一方的に害しているか

裁判所は「害していない」と判断しました。
・民法の賃料の支払時期（後払い）は任意規定なので、礼金として一部前払いさせることも可能
・礼金18万円の額も、返還されないことも、契約書に明記されている
・借主は、複数の候補の中から自由意志で選択したのだから、借主に交渉の余地がなかったことにはならない
・賃料の3ヶ月分は、京滋地域の平均額（賃料の2.7ヶ月分）からしても高額ではない

以上のとおり、裁判所は「賃料の前払い」についての特約は消費者契約法違反として無効ではないとの判断を示しました。
礼金に関しては、現在のところ、消費者契約法の判断としては「有効」との見方が強いようです。
しかし、有利と言われていた「更新料裁判」が苦境に立たされているので油断はできないでしょう。

「めやす賃料表示制度（仮称）」

最後に、消費者契約法に基づいた紛争を防止するために、更に、紛争になっても有利に戦えるように、以下のアイディアはどうでしょう。
「めやす賃料表示制度（仮称）」というものが検討されています。
多くのトラブルを見れば、賃料以外に借主が支払う金銭について、貸主と借主との間で紛争となっていることが分かります。
「めやす賃料表示制度」とは、借主が実際に負担する可能性のある金銭を分かりやすく把握できるようにするため、4年間賃借した場合の、賃料・共益費・礼金（敷引金）・更新料の総額を48（12ヶ月×4年）で割り算し、1ヶ月当たりの想定される負担額を示したものです。
これにより
、 ・消費者も自分の負担額が明確に認識できる
・トラブルが防止できる
というメリットが提唱されています。
貸主（事業者）と借主（消費者）が対等な立場で、契約条件を十分に検討し、交渉した上で取引することが可能になります。
これなら、「消費者の利益を一方的に害する」とは、言えないのではないでしょうか。