オーナー座談会　「２０１０年の豊富」

司会　本日は、2010年の皆さんの豊富をお聞きしたいと思います。

Ａ　賃貸住宅を経営する身としては、できるだけ明るく過ごしたいですね（笑）。ニュースを見ても、管理会社の話を聞いても暗い情報ばかりですから････。
僕はどんな商売も厳しい時代だと思っています。消費者に選ばれる商品を開発したり、値段を安くしたり････楽な商売はありません。
賃貸住宅経営も同じだと思います。だから、入居者向けの僕の商品を磨いて、なるべく選んでもらえるように頑張りたいですね。
「更新料」とか「原状回復」とか、賃貸住宅経営の本質と外れた問題に振り回されたくないです。

司会　具体的にはどんな？

Ａ　得に大きいのは、築35年の木造アパートがありますが、この建て替えを予定しています。数年前からの課題だったのですが、立ち退き交渉等を考えると面倒で先送りにしていました。
耐震診断や補強もしていませんし、このままだとオーナーとしてのリスクも増大してしまいます。

司会　立退き交渉はどのように？

Ａ　色々考えましたが僕自身でやることにしました。オーナー自身が行うと余計に面倒なことになる、という意見もありましたが････。
新築の一番重要にしているキーワードは「ローコスト」です。

司会　なるほど、ローコスト･･

Ａ　ええ。賃貸住宅の家賃を決めるのは建築費ですよね。これが高いと家賃を下げようにも下げられないです。“安かろう悪かろう”ではダメですが、余分な経費が蓄積されているメーカーの建物も高すぎると思います。

司会　時間の都合もありますが、もう少し具体的に･･

Ａ　まず建物のコンセプトを決めました。40㎡くらいの空間を、なるべく自由に住んで貰えるような間取りです。出来るだけ間仕切りを少なくしたいと思います。
次に信頼している設計士さんに設計管理を頼みます。設計・管理料がかかってしまいますが、トータルの建築費を考えると専門家に監修して貰った方がローコストになると思っています。
建設会社の見積りチェックや選定についても任せるつもりです。

司会　長年の課題であった建て替えの実施は、2010年の大きな仕事になりますね。とても楽しそうですし。

Ａ　楽しいかどうか････。
出来ればハウスメーカー等に全部任せてサブリースをして貰った方が楽ですが、それでは15年20年後に不安が残るような気がするので。

司会　Ｄさんはいかがですか？

Ｄ　Ａさんの言う暗い話題になってしまいますが････。
僕は「滞納」「更新料」「原状回復等の修繕費」といった問題と向き合っていこうと思ってます。
まず更新料については消費者契約法で無効とならないために、「賃料の一部」であるという説明と、「中途解約の場合は違約金扱い」として受け取るという主旨の条項を考えます。入居者からも同意書を取り付けようと思います。
原状回復についても可能な限り契約書類を整備して、万一の場合でも戦えるようにしておきたいです。

司会　徹底抗戦の構えですね。

Ｄ　最高裁で「更新料は無効」と判断されたら、消費者契約法が施行された平成13年4月1日以降に徴収した更新料を全部返せ、という事態になるかもしれません。
計算したら大変な額になります。「そんな事態はあり得ない」という楽観論も聞きますが、最悪のシナリオを想定しておきたいです。
最高裁の判断がでるのは1年も2年も先のようですが、今のうちから少しでも書類上で有利にしておきたいのです。

司会　Ａさんは新しい賃貸住宅で、その辺はどうお考えですか？

Ａ　僕は更新料は取らないつもりです。原状回復費用も原則は国交省のガイドライン通りでいきます。ルームクリーニング費用程度は理解をいただいて徴収しますが。
長期の経営計画を礼金と更新料を徴収しない想定で作成します。賃料の値下がりも織り込んで････。そうするとメーカーが提出する建築金額では成り立ちにくいのではないか、と思えてきます。
最初から礼金や更新料を徴収し、原状回復費用を入居者に負担させる予定で経営計画を立てないことが大切だと思います。すると、余分な経費は徹底的に排除した建築計画が必須となるのです。だからローコストが第一です。

Ｄ　これから建てるならその通りですが、既存の建物はそうもいきません。

Ａ　そうなんですね。僕も築18年のアパートも所有しているので、あと10年以上は現役で頑張ってもらわなければなりません。ローンも7年ほど残っています。更新料も戴いているので最高裁の判断も気にはなります。でも、入居者と争う事を考えると暗くなるので、入居者に満足してもらえることに重点を置く方が楽しくなります。

司会　賃貸経営の基本は入居者を大切にすることでしょう。それでもトラブルは避けられませんから、その時のために準備をしておくことも大事だと感じますね。Ｍさんの豊富はどうですか？

Ｍ　Ａさんのように、礼金・更新料無しでも、多少の値下がりにも対応できるクリアランスのある物件の持ち方は理想ですね。新築から建てるのは機会が少ないので、築年数の経過した出物があったら購入したいと思っています。
賃貸経営が嫌になって手放す人もいるでしょうし、残念ながらローンが支払えなくなった案件も増えるでしょうから。
目標は２棟です。小規模な建物でいいのですが。

司会　競売物件を狙うのですか？

Ｍ　とは限りません。オーナーチェンジでも良いので不動産会社に頼んであります。何でも良いというのでなく、購入費にリノベーション費用を足した総予算を計算し、Ａさんのように計画を作って中長期で眺めてゴーサインを出すつもりです。
入居者から徴収するのは賃料のみ、という想定で経営が成り立たなければ、建物・設備が古くなっている物件を購入するのはリスクがありますね。

Ｄ　オーナーにとって厳しい時期に、攻めの姿勢が持てるのは羨ましいですね。僕はどうしても気分が守りに入ってしまいます。

司会　最後にＧさんお願いします。

Ｇ　僕の場合は相続で受け継いだ賃貸マンションですが、今年の秋に手続きが終わったところです。興味もなく口出しもしなかったのですが、空室や滞納が結構ありました。
まず3月までに満室にして滞納問題も解決したいと思っています。豊富などと言えない内容ですが････。
そして、賃貸経営のことを色々と勉強する1年にしたいと思っています。

司会　空室と滞納はどれくらい？

Ｇ　30戸のうち空いている部屋は10室です。3ヶ月以上の滞納が5件あります。中には6ヶ月分が滞納になっている方がいます。

Ａ　お世辞にも“いい状態”とは言えませんね。ローンは残っているのですか？

Ｇ　ローンはありません。

Ａ　お父さんが残してくれた大切な財産ですから、しっかり育てていかなければなりませんね。
間取りと築年数は？

Ｇ　2DKで築15年です。

Ｄ　この3ヶ月の間に10室を決めなければなりませんね。まず市場に合った正しい募集条件をきっちりと考えることだと思います。
「賃料」「礼・敷金」「ペット可などの入居条件」。正しい答えを出すためには募集を任せる不動産会社が鍵を握ります。この現状を見ると、今までの会社は失格なのではないでしょうか。しっかり選ばれることです。

Ｍ　ローンが無いのでしたら、1LDKに変える、人気の設備を追加する等の方法も考えられますね。エアコンや追い炊きは必須と言われていますから。

Ａ　他人の事だとガンガン言えますねェ（笑）。
とにかく3ヶ月が勝負なので、近隣のライバル物件と比べて負けない要素を持たせる必要があるのは商売の基本ですね。
滞納についてはマメに督促することだと思います。5人の中でマメに催促すれば払ってくれる人はいるでしょうから。半年滞納している人は退去させることを考えないとならないかもしれません。
いずれにしても全員と会って話を聞く必要がありますね。

Ｇ　はい。有り難うございます。そのように頑張ってみます。

司会　色々なアドバイスが聞けて良かったですね。今後は賃貸経営のプロとなられるように勉強されてください。
皆さん、本日は有り難うございました。