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現場の管理スタッフに
「大家さんの収益を守るための賃貸管理」
について話し合ってもらいました。
Ａ
「空室とトラブルが多い物件は共通している」、
という意見がありますね。
皆さんはどう思われますか︖
Ｂ
空室とトラブルの原因は別ものではないでしょうか。
空室の主な原因は、
立地、間取り、設備、築年数などの物件概要だったり、
家賃や礼金やフリーレントといった募集条件などが
大きな要因でしょ︖
Ｃ
上手に募集されていないとか。笑
Ｂ
それもありますね。
賃貸で起こるトラブルは、建物や設備に問題があるとか、
渦中の人に原因があるケースが多いですよね。
そもそも原因が異なると思いますけど。
Ｄ
たしかにそうですね。
もし建物や設備の原因でトラブルが多く起きているなら、
それは解決しなければなりませんね。
貸主さんは安心して暮らせる住居を
借主に提供するのが義務ですから。
一方で、そのようなトラブルの多い物件に
入居したがる人はいませんから、
それが空室につながる、とも言えますよ。
Ｃ
でも、建物・設備には寿命がありますから、
借主さんに迷惑を及ぼすトラブルを
ゼロにすることはできません。
Ｄ
たしかにゼロにはできないけど、
借主さんの迷惑度を最小にする努力は必要です。
さらに故障などを未然に防ぐための点検や、
事前の交換や修理もできますから、
やはりトラブル防止と空室とは無関係ではないでしょう。
Ｅ
トラブルの多い物件は空室リスクが高いのは事実ですね。
内見中にトラブルの要素を感じた人は決めてくれないし、
入居してもすぐに解約されてしまいます。
そこに因果関係はあると思いますね。
Ａ
管理スタッフにとってトラブルと空室は大敵ですよ。
この２つに共通する因果関係とは何でしょう︖
Ｄ
トラブルが多い物件の共通点で言えるのは、
「施設内の管理状態が悪い」ということです。
例えばば、集合ポストの周りにDM やチラシ等が散らばっている、
自転車の置き方がバラバラで整列されていない、
ゴミ集積所に粗大ゴミが放置されている、
玄関前の通路に雑誌や子供自転車のような私物が
置かれたままになっている、
共用部分が全体的に汚れている、
などの状態です。
Ｃ
管理スタッフとしては恥ずかしいことばかりですね。
Ｅ
いや、しっかり管理されていれば防げることですよ。
だから「良い賃貸管理」が必要なんです。
Ａ
でも、なぜ管理状態が悪いことがトラブルの多い物件を
生み出すのでしょうか︖
Ｅ
もし、相場の家賃を負担しながらも、
それなりの環境で暮らしたいと望んで入居した人は、
Ｄさんが列挙した状態を見たら、
クレームを言うか退去してしまうでしょう。
一方で、そこまでの意識がない方は、
例えば、玄関前の通路に不要になった雑誌の束を
置いている入居者がいて、
それを誰も注意しないという現実を見たら、
「ならば自分もいいかな」と、軽い気持ちで置き始めます。
自宅内で邪魔な荷物を見なくて済みますし、
スペースも空きますからね。
それが蔓延していくことで物件全体が「だらしなく」なっていきます。
Ｃ
これは、入居ルールを守ることが苦手な人には好都合ですね。
類は友を呼ぶといいますから。
Ｄ
もうひとつ怖いのは、
例えば家賃滞納などの悪質な借主にとっては、
さらに好都合な環境になるかもしれません。
家賃以外の督促状などの郵便物は見たくないので放置しても、
誰も目に留めないでしょうから。
Ｃ
ルールに無関心という環境は、犯罪を犯すような人にとっても
住みやすい条件になってしまうかも。
Ａ
そこまで言うと過剰に心配しすぎ、と思いますけど…。
ただ、管理状態を悪くしたままにすると、
我慢できない人は脱出して、容認できる人たちが残り、
トラブルを増やし空室を増やすという、悪い循環は理解できます。
Ｂ
私は空室の原因として物件概要や募集条件を挙げましたが、
「管理状態が悪い」というのも加えた方がいいですね。
Ｄ
空室対策というと、家賃を下げたり、
物件のバリューアップを思い浮かべますが、
このような行き届いた管理を継続していくことで、
入居率の向上とともに、滞納やトラブルの少ない物件に
育てていくことができますね。
結果的に長く住んでくれる人が増えて、
ますます入居率が高くなり、優良な入居者が集まるという、
良い循環に転換することができます。
Ａ
すっかり手前味噌の対談になってしまいましたけど、
私たち管理スタッフの責任も大きいですね。
Ｅ
結論としてはトラブルと空室には密接な因果関係があり、
それを良い方向に持っていくには「適切なルールと管理」が必要、
ということになりますね。
Ｄ
それが、
借主さんに長く住んでもらえるうえで最も効果のある手段です。
この記事は当社のオーナー向けニュースレター2022年4月号に掲載されたものです。
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