「オーナーニュースレター活用で
管理を増やすためのビデオ講座」

４１本目をお届けします。
本日のタイトルは
「空室対策に強くなる７
空室対策に自信があるならサブリース」です。

こちらをクリックしてください。

空室対策に自信があるなら
管理メニューの中に
サブリース導入を検討してはどうでしょうか。

まず、
サブリースの概要を理解してください。

たとえば、
一棟の賃貸物件のサブリースを検討するときは、
最初に管理会社が家賃査定をします。

これは大家さんの希望家賃ではなく、
地域の賃料相場や需要を把握した査定です。

この段階で「サブリースは出来ない」
という判断もあり得ます。
場所や間取りや設備などを検討して
需要が見込めない場合は、
サブリースを受けるのはリスクがあるからです。

つぎに借り上げ賃料を決めます。

地域にもよりますが、
査定家賃の80％～85％が多いのではないでしょうか。

つづいて、諸条件を決めていきます。

まず、免責期間です。
これは、
部屋が空いたときの募集期間にあてるために、
サブリースで支払う金額から
一時 外してもらう期間のことです。
この期間 管理会社は、
その部屋の分の賃料支払いが免除されます。
これは1～2ヶ月が多いでしょう。

つぎに、
原状回復工事の費用を、
誰が、どれだけ負担するか、
という条件も決めておく必要があります。

借主との賃貸借契約で、
原状回復工事の一部は借主負担
という条件が設定されていたとしても、
貸主の負担分も必ず発生しますから、
それを負担するのが所有者の大家さんか、
サブリースする管理会社かを、
明確にしておく必要があります。

どちらが負担するか、
ということについては、
家賃査定と借り上げ料率などの条件
によって左右されますので、
しっかりと同意しておく必要があります。

さらに、
原状回復工事として「どこまでやるか」
についても決めておく必要があります。

たとえば、原則的に、
壁のクロスは入居期間に関わらず 貼り替える、
というような決め方です。

この原状回復工事のルールは、
今後の入居率と募集家賃に大きく影響しますので、
しっかりと決めておく必要があります。

もうひとつ、諸条件として重要なのが、
バリューアップ工事の取り決めです。

所有者の大家さんは、
毎月の家賃が保証されるなら、
出費をなるべく抑えたい、と考えるのは当然です。

エアコンを新しく取り付けたり、
古くなった設備を更新しなくても、
決まった家賃がもらえるなら、
バリューアップのための工事代を
積極的に負担したいとは思わないでしょう。

しかし、それを怠ったら、
人気が低下して空室が増えて、
最後は、
大家さんにとっても管理会社にとっても、
良い結果にはなりません。

そこを理解していただいて、
行うべきバリューアップ工事の内容と、
誰が負担するかについて決めておく必要があります。

たとえば、
退室ごとに、
家賃の○ヶ月分を上限に、
貸主（大家さん）と借主（管理会社）が
協議して行う。

その費用は所有者の大家さんが負担する、
などの取り決めです。

最後に、家賃改定についての取り決めです。

よく、
３０年一括借り上げなどと
大手ハウスメーカーが宣伝していますが、
あれは３０年間、
同じ家賃で借り上げることを
約束している訳ではありません。

しかし、宣伝を見ていると、
そのように大家さんが勘違いするように出来ています。
それが、サブリース契約のトラブルになって、
サブリースという言葉のイメージを悪くしています。

サブリースには、必ず、
家賃改定の取り決めがあります。
新築からサブリースする場合は、
１０年間は据え置きで、
１０年目から、
２年おきに家賃改定する条件が多いです。

今回のサブリースは、
既存物件の借り上げなので、
契約してから２年ごとの家賃改定
という条件が一般的でしょう。

その家賃改定の方法についても、
ルールを定めておきます。

ひとつのアイディアとして、
家賃改定のとき、
過去１年間の物件の稼働状況を明らかにして、
その実態に ある数字をかけて、
次の２年間の賃料を決める、というルールが、
大家さんからの理解も得られる 良い方法です。

このようにすることで、
大家さんも賃貸経営に参加することになるので、
原状回復工事やバリューアップ工事を、
しっかりと行う必要性を理解していただけます。
そうすることで、稼働状況が良くなり、
結果として、家賃改定が
有利な条件で決まることになるからです。

これなら、
大家さんと管理会社の共存共栄を
目指したサブリースになります。
大家さんへの説得力も高いと思いますが、
いかがでしょうか。

そして、
これらの諸条件をしっかりと決めておくことで、
サブリースする管理会社のリスクも
軽減することができます。

サブリースは「逆ざやになると怖い」
と思われている方が多いですが、

・管理会社が査定した家賃が借り上げ賃料の基になっている
・物件に需要がないと判断すれば借り上げはしない
・募集する空室期間を確保するために免責の規定がある
・原状回復とバリューアップ工事をしっかり行う
・借り上げ家賃を２年ごとに稼働実績に基づいて改訂する

という、
以上の取り決めによって、
リスクは大きく軽減することが分かるでしょう。

そして一方で、
家賃を保証するサブリースというメニューは、
管理を増やす上で、
大家さんに対する強い訴求力になります。
あなたの賃貸管理の商品力が強くなります。

管理営業のトークでは、
これからの経営で空室に不安を
感じている大家さんには、

「私たちが頑張って部屋を決めます」
と宣言するのが普通です。

それを証明するために、
過去の稼働率実績を見せたりしますが、
所詮は、管理会社が作った資料に過ぎません。

しかしサブリースなら、

「来月から当社が家賃を支払います」

と言うことができます。

これは強い営業トークになります。

そして、
サブリースという言葉に不安を持っている大家さんには、
大家さんと管理会社が共存共栄できるルールを説明して、
安心していただけるのではないでしょうか。

管理メニューとして強い商品力のある、
サブリースを、
ラインナップに加えることを検討してみてください。

今回の動画はこちらになります。