「オーナーニュースレター活用で
管理を増やすためのビデオ講座」

３３本目をお届けします。
本日のタイトルは
「リノベ提案７　家賃保証をセットにする」です。

こちらをクリックしてください。

築年数が古く不人気の物件を再生するために、
そこで暮らす入居者層を絞り込んで、
効果的なリノベーション計画を作り上げました。

そして、4つのシミュレーションを作って、
大家さんに選択の巾を広げて差し上げました。
いろいろなケースを比較することができるので、
決断もしやすいプレゼンテーションです。

最後は、あなたの提案を受けたときの大家さんの、

「本当に部屋が埋まり、投資を回収できるのか」

という疑問と不安のハードルが残っています。
これらを解消する方法を解説いたしましょう。

結論からいいますが、
この疑問と不安を解消するには、
「家賃保証」をセットにすることです。

それによって、大家さんには「断る理由」がなくなります。

「家賃保証」というと「そんなリスクは負えない」と、
あなたは反応するかもしれませんね。
詳しく説明しましょう。

前の動画のプランニング事例を用いて、
家賃保証の内容を解説いたします。

270万円のリノベを55m2の部屋に計画しました。

話と計算を分かりやすくするために、
「一部屋の保証」として考えてみてください。

この大家さんに投資していただいた270万円が、
保証する金額となります。

募集賃料は75,000円です。

この場合、すぐに部屋が決まったとしても、
大家さんが元をとるのに36ヶ月が必要です。

270万円÷75,000円で、36ヶ月です。

よろしいでしょうか。

そこで、
「部屋が決まらないときは、当社が36ヶ月は賃料を保証します」
と提案をするのです。

大家さんにしてみれば、
万一部屋が決まらなくても
36ヶ月間の家賃が保証されれば、
リスクはゼロになりますよね。

ここまではよろしいですか？

もし部屋が決まらなくても、
家賃が36ヶ月間支払われるなら、
大家さんは投資した工事費を回収することができます。

これなら断る理由はありません。

では、
保証するあなたのリスクはどうでしょうか。

もし、
リノベが完成してから10ヶ月も決まらなかったら、
あなたは75万円の損失を被ることになるのでしょうか。

実は、
このリノベ提案とセットになった家賃保証には、
次の条件を付けさせていただきます。

まず保証するのは募集賃料の90％です。
総額で243万円、月額では67,500円になります。

通常でも家賃保証やサブリースは満額ではありませんから、
この条件は問題ないでしょう。

そして、
保証開始の免責期間として完了から2ヶ月をいただきます。
完成してすぐに保証が開始される訳ではありません。

さらに、
この工事は特命なのでリフォーム利益として25％を、
しっかりと取るようにします。

家賃保証がセットの工事ですから、
相見積もりはありませんので、
価格競争にさらされることはない訳です。

逆に、もし家賃保証をつけないと、
プランを提出したときに、

「親戚がリフォーム工事してるので、
相見積もりをしてもいいか」

と言われてしまうかもしれません。

家賃保証することで、
相見積もりを防ぐことができます。

すると、
以下の金額がプールされていることになります。

フォーム利益として、
270万円の25％の67万5千円。

募集時に手数料として家賃の1ヶ月分の75,000円。
これは、
仲介手数料か広告料のどちらかを徴収する前提です。

合計で75万円がプールされていることになります。

この75万円は、
実際に保証する家賃67,500円の
約11ヶ月分にあたります。

つまり、免責期間の2ヶ月を入れれば、
完成して13ヶ月以内に部屋が決まれば、
あなたに「実損はない」ということになります。

もし、25％の粗利益が難しいなら、
粗利が20％でも、
11ヶ月の猶予期間が確保できます。

ターゲットを絞り込んで、
しっかりと企画したのですから、
「１年以上も決まらない」
ということはないでしょう。

もし決まらなかったら、
よい経験をしたということだと思います。

つぎの機会は、
最低でも一年以内に決まるリノベ案と
査定ができるようになってください。

これが、
大家さんの疑問と不安に応える、あなたの答えです。

大家さんから
「本当に決まるのか。投資した資金は回収できるのか」
と言われたら、

自信を持って、「大丈夫です、必ず決まります」
と言ってください。

そして、「ご負担いただく資金については、
お部屋が決まらないときは当社が保証します！」
と言い切ってください。

繰り返しになりますが、
大家さんにとって多額の投資となるリノベ提案は、
たとえそれが優れた内容であっても、
簡単には踏み切れません。

「もっと他に良い方法があるのではないか？」
「多額のお金をかけて大丈夫なのか？」

という不安と疑問があるからです。

それを打ち消すような提案を用意すれば、
大家さんに断る理由はなくなります。

いかがでしょうか。

築年数が25年30年を超えた物件を、
あまり手入れがされていないまま預かると、
それからの管理や募集が大変です。

それより、大家さんに投資していただいて、
競争力を高めていただいて、
優良な借主に住んでいただいた方が、
管理料も増えますし、管理も楽になります。

あなたの提案が優れたものであり、
家賃の値下げや他のリフォーム案との比較もできて、
投資した資金まで保証されているのですから、
大家さん側からみれば、
こんなに魅力的なオファーはないのではないでしょうか。

一年以内に決まればあなたに実損はありません。
その前に決まればその分は利益です。

大家さんにとっても借主さんにとっても、
提案するあなたにとっても、
「三方良し」という結果になります。

リノベ提案をひとつの商品力とする、
という方針を、ぜひ 検討してください。
ぜひ、実施していただきたいと思います。

今回の動画はこちらになります。