１　潜在総賃料
-空室損
-値引き損
-未回収損
-入居時のサービス損
２　実効賃料
-運営費
３　営業純利益
-負債支払額
４　キャッシュフロー

 

昨日、書き忘れましたが・・・・

潜在総賃料のことを、GPI (Gross Potential Income)と呼びます。

 

上の数式にある、

潜在総賃料は、その物件が100％稼働した時の賃料収入ですが、

２の、実効賃料は、実際にオーナーさんの手元に入った賃料収入です。

あなたが、オーナーに毎月届けている収支明細書の収入額合計とことです。

 

潜在総賃料と実効賃料が同額なら喜ばしいのですが、

ほとんどの場合、そうなりません。

それを阻（はば）んでいるのは「さまざまなロス」たちです。

 

まず、一番の親分格は、「空室による損失」

一度入居した借主が、全員、解約せずに住み続ける・・・・・・・

という事態にならない限り、空室損がゼロということはないワケですから、

必ず発生します。

「収益増型賃貸管理」の一番の敵ですね。

 

次のロスは「家賃の値引きによる損失」です。

空室の長期化の不安がある物件なら応じないワケにはいかないでしょう。

この値引きは、入居している間、ずーっと影響してくるロスですね。

 

次は「滞納賃料の未回収による損失」です。

連帯保証会社の存在によって、未回収のまま夜逃げされる事態は減りましたが、

古い物件だと、個人の保証人を立てている借主が多いですね。

連帯保証会社が倒産する場合もありますし（最近、ききませんね・・・・）。

 

最後は「フリーレント等のサービスによる損失」です。

「100円で住める部屋」とか、

「３万円あれば入居できるパック」とか、

フリーレントも形を変えて運用されています。

空室対策のための「貸し方」を考えると、仕方ない方法だと思います。

 

このように、オーナーさんが想定した賃料収入を阻む

数々のロスが存在します。

 

そのロスを潜在総賃料から差し引くと「実効賃料」が算出されると冒頭で書きました。

もし、上の数式が、あなたが届けている収支明細書のように、

一番上が「実効賃料」から始まっていたら、

この数々のロスたちを「あぶりだす」ことが出来なくなります。

 

潜在総賃料という目標があるけど、

それが、いろいろなロスによって阻まれて、

結果、実効賃料になった・・・・・・

ということを「分かっておく」必要があるのです。

 

「結果」から始まったのでは、手の打ちようがありません。

明日は「運営費」です・・・・・・