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物件の見せ方を工夫する
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オーナー訪問の目的の中に

最初は一般媒介で預かって、
決めた部屋だけ管理させていただき、
やがては一棟管理に移行する、

という戦略があると思います。

上手くいくなら良い方法だと思うので
ぜひ 検討されたらいいと思います。

これは、
仲介に強い、客付けに強い会社の戦略です。

そうでない会社さんが
とるべきではありません。

このときに、
明確な数値目標を立ててください。

それは確率という数値です。

たとえば１０室を預かったら
４割の４室を自社で決めて、

決めた部屋の半分は管理につなげる、
というような目標数値です。

これは簡単ではないかもしれませんが
目標は持つべきです。

目標があれば、
現実から改善へつなげることができるからです。

もし、この目標が達成できるなら
数ヶ月で５０室を預かれたら
１０室の管理が増えることになります。

２０室分の仲介売上か広告料が入ります。

すごい成果だと思います。

気を付けていただきたいのは
いつの間にか「一般が目的になっている」
という事態です。

たくさん預かったのに、
その１割くらいしか決められなかったら

９割の空室の大家さんは
「あの会社は決められない」
というレッテルを貼るかもしれません。

それでは、忙しいばかりで逆効果です。

さらに、預かるときは必ず
「決めたら一部屋でも管理」
という約束をいただきたいですね。

少なくとも希望は伝えておくべきです。

その際は、一棟管理とは別の
「一部屋管理メニュー」を用意しておきましょう。

クレーム対応はどうするか？
共用部の管理はどうするか？

などを明確にしておく必要があります。

クレーム対応と共用部管理を
家賃総額の３％で請け負う、
という管理メニューがあれば
自主管理の大家さんにアピールできます。

一般媒介から預かる戦略のときは
管理につながるステップをイメージして
一つ一つの段階の準備をしましょう。

他社で決められない部屋を預かって
「４割もどうやって決めるのか？」
と思っている方があるかもしれません。

それについては次回の投稿で話します。