管理オーナーから
管理契約を解除されるコトがあるとしたら
その理由の多くは

「空室を埋めてくれない」
「何も提案してくれない」
「何をしてくれているのか分からない」

という気持ちからだと思います。

管理会社がオーナーに提供する価値の中で

「空室を短期間で埋める」

という事実が最も評価されるからです。

しかし対談の中で篠原氏は

「管理会社さんの優先順位で
“空室対策”は下の方にあるのでは」

と指摘します。

その理由は
管理業務が忙しいから・・・・・

たしかに賃貸管理の現場は
次から次へと問題が起こるので
毎日が忙しさに追われています。

でも、その中にあっても
空室対策は最上位のひとつとして
掲げるべきだと思います。

・家賃を下げる
・フリーレントにする
・入居金をゼロにする

などの安易な方法ではなく、

・物件力を上げて家賃とのギャップをなくす

という空室対策を実施すれば

入居者の質が一定になって
クレームやトラブルも減るはずです。

長く住んでくれるので
空室の発生率も低くなります。

現場が忙しいからこそ
（安易でない）空室対策提案を
優先順位の上に掲げるべきです。

この「物件力を上げる空室対策」のひとつに

「リノベ（リフォーム）提案」
がありますが、

もちろんリノベ（リフォーム）は
オーナーが採用する選択肢のひとつであって

「リノベ（リフォーム）提案ありき」
ではありません。

またリノベ（リフォーム）するにしても
必ずしも高額の工事をする必要もありません。

では、
数多くの「物件力を上げるための方法」の中から
リノベ（リフォーム）を選んだとして、

実は、管理会社はオーナーに
上手にリノベ（リフォーム）提案できない

という現実があるようです。

その理由のひとつは

「賃貸リノベの専門家が少ない」

ことを氏は指摘しています。

もとより
管理会社はリノベ（リフォーム）の
専門家ではありません。

オーナーの空室対策の手段として
リノベ（リフォーム）提案が有効なのは
知っていますが

最も適したプランを立てることも
効率よく現場施工することも
得意ではありません。

「それはリフォーム会社に
任せればいい」

と言うかもしれませんが、

リフォーム会社にしても
リノベ（リフォーム）提案の専門家ではありません。

指示に基づいた工事はできますが
空室対策として有効なリノベ提案については
経験も知識もありません。

管理会社とリフォーム会社の間に
必要なノウハウ・スキルの
空白が生じているのです。

だから管理会社の中に
その「空白を埋める知識と経験」を
積み上げる必要はあります。

オーナーは基本的に
お金を出すコトには躊躇します。

しかし
物件力と家賃のギャップを埋めるためには
必要な投資は行わなければなりません。

この考えを
オーナーにどのように伝えればいいか？

これも、今回の「リノベの学校」で
伝えたいコトのひとつです。

篠原氏は2年前に独立してから

管理会社が管理オーナーに
リノベ（リフォーム）を提案するときの
「営業代行」を主業務として行ってきました。

「同行営業」ではなく「代行営業」だそうです。

その話を聞いて感じた違和感は

「管理オーナーに対して管理スタッフが
空室対策のためのリノベを提案できない」

という事実です。

それを
管理スタッフでない篠原氏が

訪問した日に関係性を構築して

オーナーのニーズを見極めて

物件力を上げるための投資を
納得させるワケです。

管理スタッフさんに「それ」が出来ないのも
課題ではありますが、

逆に言えば、

正しい手順を踏んでコミュニケーションをとれば、

初めてお会いしたオーナーも
説得できる、というコトでもあります。

篠原氏は

「管理会社さんがオーナーに遠慮している」
「管理を切られるのを恐れている」

のではないか？と語っています。

どのように短時間で関係性を
築くことができるのでしょうか？

これについても
リノベの学校でバッチリと教えます。

賃貸管理の基礎しとて、
リフォームとリノベーションの
基礎知識が学べます。

「管理会社のための リノベの学校」
⇒　https://www.geonetwork.co.jp/renmaster2019/
※募集は終了しています。