前回は管理を増やすための
「根っこと幹を育てる地道な努力」
という提案をしましたが
今回はその前に検討すべき
「管理を増やす戦略」について
書きたいと思います。
なにごとにも戦略が必要です。
本日はその中で
「数」と「単価」のどちらを優先するか、
というテーマです。
管理を増やすということは
数を増やす
単価を増やす
どちらかの選択になります。
もちろん
どちらも並行して進めてよいですが、
戦略は当然に異なります。
数とは、管理戸数です。
単価とは、戸当たりの単価です。
たとえば、
戸当たりの管理売上が3,500円なら
1,000戸の管理料は月額350万円になります。
ここに関連売上を加えると
倍の700万円かそれ以上になるでしょう。
この「戸当たり3,500円」と
「管理戸数1,000戸」の
どちらを増やす戦略なのか
この答えを持ってください。
普通に「管理を増やす」と言うときは
ほとんど「管理戸数を増やしたい」
と同義語になっています。
でも「管理単価を増やす」という道も
あることを知るべきなのです。
そして こちらの方が難しくなく
人員や作業量を増やすことなく
可能な戦略であることを知るべきなのです。
先の事例で
戸当たりの管理売上が3,500円
と書きましたが
この数字は たとえば
家賃70,000円×管理料率5％の結果です。
この部屋が退去して
つぎの募集条件を決めるときに
50万円くらいのリフォーム提案をして
家賃を5,000円アップで決まったら
75,000円×5％の答えは3,750円です。
これが1,000戸に反映されると
月の管理料売上は375万円になります。
戸数をひとつも増やさずに
25万円の売上増が果たせます。
もう少し頑張って
管理料率を6％に上げられれば
75,000円×6％の答えは4,500円です。
これが1,000戸に反映されると
月の管理料売上は450万円になります。
戸数をひとつも増やさずに
100万円の売上増が果たせます。
これは「単価3,500円」なら
管理戸数が1,285戸と同じ売上です。
管理戸数が285戸も増えたら
現場の作業は随分と増えますが、
この売上の増やし方なら
作業や人員は増えません。
これが「単価を上げる」ことの成果です。
そんなこと言ったって・・・
すべての部屋を5,000円アップするとか
管理料率を6％にするなんて
絵に描いた餅ではないか
と言う方がいるかもしれません。
そう思う方にとっては
それは不可能なコトなのでしょう。
しかし、
この考えを戦略として
そのための行動を実践し続けるなら
あとは時間が味方をしてくれて
必ず実現できると信じる人には
可能なコトだと思います。
この
管理物件の「平均家賃」と
平均の管理料率と
それに加えて管理物件の稼働率
この3つの数字をあげることで
「管理売上単価」を増やすことができます。
平均家賃
平均管理料率
稼働率
この3つの数字です。
あとは どんな戦略で
3つの数字を引き上げていくかを
模索することです。
次回からの「賃貸管理を増やすシリーズ」から
その戦略について書くことにいたします。
