・平均家賃
・平均管理料率
・稼働率
この3つの数字が
「管理売上単価」を上げる要因です。
これしか単価を上げる方法はありません。
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平均家賃を上げる
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たとえば、
「家賃の低い物件は管理しない」
というのも平均家賃を上げることにはなるでしょう。
築年数の古い物件や
単身物件などは管理しない、
という方針です。
しかし それは本来の考えとは
違うと思います。
平均家賃は
あくまでも管理単価のひとつの要因です。
それ自体が目的となるのは
間違っていますよね。
なので この考えは排除することしましょう。
退去後の次の募集条件を決める際に
最優先にすべきは「大家さんの意向」です。
大家さんが近いうちに建物を壊す意向なら
投資して家賃を上げるという提案は
正しくないでしょう。
一方で多くのケースでは
明確な方針を持たない大家さんは
管理会社の提案に耳を傾けるはずです。
※常に大家さんの立場で提案しているなら・・・ですが。
そのときに、
管理会社が楽な方法を選択するか、
多少は困難でも
大家さんの収益を増やす方法を選択するか、
これが平均家賃に強く影響します。
楽な方法とは「家賃の値下げ」です。
困難とは「家賃が上げられる方法」です。
管理会社が楽な方法ばかりを選択していると
大家さんの家賃収入は減り続けて、
物件の価値も下がり続けることになります。
管理物件の平均家賃を引き上げよう、
という方針を決めたなら
安易な募集方法は選ばずに
物件価値を上げる方法を提案すべきです。
ちなみに、安易な募集方法の中に
家賃の値下げだけでなく
フリーレントやゼロ賃貸も
僕の場合は含めています。
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平均管理料率
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一口で言えば
「メニューに戦略を持とう」
ということです。
それは「単価を上げるための戦略」です。
もしあなたの管理メニューに
5％の管理がひとつしかなければ
平均管理料率は
5％を上回ることは永遠にありません。
反対に大家さんから値下げを迫られて
4％3％に下がる可能性は大いにあります。
平均管理料率を引き上げたい
という目的があるなら
必然として管理メニューには
6％ 8％ 10％ 15％ という
高額メニューがあるはずです。
でなければ上がるはずはないのです。
ですから すぐに戦略会議を開いて
管理メニューを検討し始めてください。
どのような管理メニューが良いのか？
については
この令和メルマガシリーズの中で
書いていきたいと思っています。
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稼働率を上げる
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預かっている物件の稼働率を上げることは
すべての管理会社の使命です。
地域の平均稼働率よりも
10％くらいは上を目指すべきです。
大事なのはそれが
単なる望みではなく
明確な戦略の基に遂行されているか
ということです。
何をすることによって
稼働率を上げて維持していくのか、
この答えが明確で
スタッフ全員が共有している
というコトです。
この定義を実現できている管理会社さんは
そんなに多くないのではないでしょうか？
稼働率を上げる方法も色々とあります。
先にも書きましたが
安易な値下げやフリーレントは
管理会社にとっては楽な方法ですが、
それが本当に大家さんのタメになるのか
再考する必要があります。
大家さんに
10年20年と経営を続ける意向があるなら
「物件の価値を高める」という提案に
挑戦するべきです。
その正解は簡単に得られないので
失敗もあるかもしれませんが
それをり乗り越えて力をつけるべきです。
それが他の管理会社との差別化となり
あなたの強みになると思います。
以上の3つの数字は
『管理単価を上げる』
という目的を明確にしたなら
必ず取り組むべき戦略です。
まず初めに
当社はどんな管理会社になりたいのか
それを明確にしてください。
