管理売上を増やす２つの方法

毎月の管理料収入を増やすには

・戸あたりの管理売上を引き上げる
・管理戸数を増やす

この２つの方法がメインになります。

しかし管理戸数を増やすと
・業務量が増えて
・リスクも増えて
・スタッフを増やす
必要があります。

つまり経費も並行して増えることになります。

低い管理料で引き受けていたら
目の前を通り過ぎる金額は増えますが
利益は増えていないかもしれません。

一方で、戸あたりの管理料を引き上げても
業務が増える訳ではないので
増えた分が利益となります。

どちらが有利でしょうか？

では、

戸あたりの管理売上を増やすには
どうしたらいい？

という疑問が湧くかもしれませんが

まず、戸あたりの管理売上を増やす！
という方針を打ち立てるところから始まります。

その方針を立てないで待っていても
その方法を思いつくことはありません。
そこに近づくこともありません。

戸当たりの管理売上を増やす方法

たとえば、
管理戸数が1000戸で
平均賃料が60,000円
平均管理料率が5％で
入居率が90％の場合

月間の管理料売上は270万円です。

これを
平均賃料を63,000円に引き上げて
平均管理料率を6％に
入居率を95％に改善できたら

月間の管理料売上は約360万円になります。

その差は月額で90万円、
年間で約1,070万円にもなります。

これで特に業務量は増えませんよね。
管理戸数は増えていないのですから。
つまり1000万円が すべてが利益になります。

では、
平均賃料を5％アップさせることは
不可能でしょうか？

空室対策と称して
家賃の値下げばかりを提案していたら
それは不可能でしょう。

でも、オーナーさんの立場になって
オーナーの収益を増やすことを
一所懸命に提案していたら

少なくとも近づくことは出来るはずです。

ただ家賃を下げて決めるのでは無く
オーナーの資産価値を高めて
家賃は据え置きか値上げできる手段を
考えるのです。

では、
平均管理料率を1％引き上げるのは
不可能でしょうか？

管理メニューが5％コースしかなく
オーナーの値引き要請に簡単に従っていたら
それは不可能でしょう。

そもそも管理メニューに
5％コースしか用意がなかったら
平均で6％になるはずがありません。

管理メニューとは
平均管理料率を上げるための戦略です。

そこに意思がなければ
そうなるはずはないのです。

賃貸管理のメニュー戦略とは

メニュー戦略というのが
よく分からないかもしれませんね。

迷ったら他の業界を見てみましょう。

普通のお店は売上を増やすときに
・新規を増やす
・客単価を上げる
・リピート率を高める
という３つの方法をとります。

この中で一番簡単なのが客単価アップです。
一番難しいのは新規客の獲得です。

なのに、多くの経営者さんが
「新規」「新規」と広告料を注ぎ込むのです。

マーケットが広がっている時は
その方針でも良いと思いますが、
そのような業種は日本には少ないでしょう。

来店していただいたお客様に価値を与えて
与える価値が増した分だけ売上を増やして
「また来ていただく」ためのアイディアを
考えるのが正しい戦略です。

たとえば客単価3,000円の居酒屋が
客単価を4,000円に上げるには
どうしたら良いでしょうか？

生ビールや酎ハイを「もう一杯」
多く飲んでもらう工夫とか

セットメニューを用意するとか

こだわりの食材の料理を
ポップ広告やポスターや
定員からのお勧めで告知するとか

様々な方法を組み合わせて
実践をしていく訳ですよね。

そして「当店お勧め」とか
「人気ナンバーワン」とか
メニューに掲載するのです。

繁盛しているお店の
「当店お勧め」「人気ナンバーワン」
というのは

その店が「一番売りたいメニュー」なのです。

それが「メニュー戦略」です。
客単価を上げるための戦略です。

賃貸管理でも管理メニューには
平均管理料率を上げる戦略が必要です。

何の変哲もない「5％メニュー」では
管理料は下がるばかりなのです。

「戸当たりの管理売上を増やす」方針を決めること

まず、
戸あたりの管理売上を増やす！
という方針を決めてください。

平均賃料を引き上げるために
「空室対策を考えて実践する」と
決めてください。

平均管理料率を上げるために
「管理メニューを見直す」と決めてください。

そこから全ては始まると思います。

ところで、
この方針を実現するためには
管理オーナー様との関係性を
良くしておく必要があります。
日頃の接触頻度が重要になります。

それを補完するためのツールとして
オーナーニュースレターを活用していただいてます。

管理オーナー様との関係強化のツールとして
ぜひ、100％活用をしてください。