2018年1月に開催した賃貸管理研修の
動画シリーズ第４弾です。
こちらからご覧ください。
⇒ https://youtu.be/svSKE4zyC3A
今までの３本を見逃した方は・・・
第１弾は「賃貸管理のカタチ」について
⇒ https://youtu.be/PyhelLRYHOE
第２弾は「賃貸管理メニュー」について
⇒ https://youtu.be/GSuCHa3PIho
第３弾は「空室対策の神髄」について
⇒ https://youtu.be/hpoKED3tY-s
今回は「入居審査と督促」についてのお話です。
入居審査を保証会社に丸投げ
している管理会社さんが
あるかもしれませんが、
入居審査はダブルで行うべきです。
入居審査で調べるのは
支払い能力
集合住宅への適合力
この２つです。
そして保証会社は
「集合住宅への適合力」については
審査しない、ことを知るべきです。
だから少なくとも
保証会社に丸投げはダメですよね。
この審査基準は難しく
やはり「経験を積むしかない」
と言いたいのですが、
それでは「身も蓋もない」ので
あえてテクニックを語るなら
「人柄」と「転居の理由」に
注意を払うように教えています。
時間にルーズとか
態度が横柄とか
キレたことがあるとか
「あー、この人 大丈夫かな」
と感じたのに入居審査を通すと
「やっぱり」という事が
何回もありました。
でも態度が怪しいだけで
入居を断れるかというと
「早く決めたい」部屋の場合は
難しいですよね。
だから空室対策能力と
入居審査基準というのは
連動している訳です。
管理物件の稼働率が高いなら
無理して入れる必要はないので
このお客様は「他社物に紹介しよう」
ということになる訳です。
これ以外の入居審査基準については
少しビデオで触れているので見てください。
⇒ https://youtu.be/svSKE4zyC3A
さて、滞納者に対する督促ですが、
これは「初期督促」が
とても重要なカギを握っています。
初期督促の期間は
発生から30日～45日ほどで
この期間に
文書と電話と訪問で
徹底的に連絡をとります。
キーワードは
「早く、しつこく」です。
督促活動は
支払日の翌日からスタートして
「うっかりした」「ルーズなので」
という借主さんをリストから消していき、
本当に払えない、
払おうとしない人をあぶり出します。
だから文書と電話と訪問を駆使しながら
1週間過ぎたら会社に電話。
半月過ぎたら保証人に通知。
1ヶ月過ぎたら保証人に催促。
という決まったスケジュールを
淡々とこなしていく、というカンジです。
これがマニュアル化ですね。
保証人に請求して入金にならないなら
内容証明郵便を出して
それでも状況が改善されないなら
法的手続きの準備を始める。
これも決まったスケジュールです。
ひとつひとつの案件に悩むこともなく
淡々と進めていくだけです。
法的手続きには
公正証書
支払い督促
少額訴訟
即決和解
明け渡し訴訟
などの方法がありますが、
目的が「回収か明け渡しか」で
何を選択するかは異なります。
色々とやったけど
滞納が３ヶ月を過ぎたなら
「明け渡し訴訟」に踏み切るのが
一番良いと思います。
ここからは弁護士さんの出番です。
このような話を
13分間の動画の中でしています。
⇒ https://youtu.be/svSKE4zyC3A
この、
7本で5時間30分の研修ビデオは
すべて「賃貸管理ベーシックプログラム」で
ご覧いただけます。
さらに、賃貸管理を詳細に解説した
45本のビデオも用意されています。
