賃貸管理には
「良い管理」「悪い管理」「普通の管理」があります。
もし「悪い」という部類に入る管理なら
増やさないほうがいいと思います。
僕が定義する悪い賃貸管理とは、
・空室が長くても放ったらかしで「何も提案しない」
・日常清掃や定期メンテナンスは「やらない」
・面倒なトラブルは途中から「逃げる」
・業者マージンを大きく「上乗せる」
・入居審査も督促も「丸投げする」
などです。
「悪い賃貸管理」といっても決して
「悪気」でやってる訳ではありません。
賃貸管理を「知らない」だけです。
このような管理が増えてしまうと、
・入居者の居住環境が悪くなる
・オーナーの賃貸経営が悪化する
・賃貸管理の評判が悪くなる
大げさに言えば地域の住環境が悪くなります。
先日、熱心なオーナーさんが集まる
セミナーに参加しました。
東京の開催ですが北海道や九州からも来ていました。
このような「熱心オーナー」は
全体の１％以下かもしれませんね。
このオーナーさん達の共通の想いは、
「賃貸管理会社は頼りにならない」
「だから、自分たちで経営改善して
いかなければならない」
ということのようです。
「悪い賃貸管理」が増えると、
こう考えるオーナーさんを増やしてしまいます。
では
「普通の賃貸管理」なら良いのでしょうか。
普通の賃貸管理とは、
・空室が長引いたら「家賃の値下げ」を提案する
・日常清掃は業者に「丸投げ」して行う
（オーナーから要望されたときだけ）
・入居審査や督促は「保証会社に委ねる」
・クレームやトラブルは収まったら「一件落着とする」
・普通に退去連絡を受けて普通に立ち会い処理する
そして、
・リフォーム業者等からマージンを受け取る
これで「何の問題がある！？」
と思うかもしれませんね。
正直に言えば、
30年前は僕たちの賃貸管理も同じでした。
しかしセミナーに参加する「熱心オーナー」は
この普通の賃貸管理では、
「頼りにならない」
「自分たちで経営改善しなければ」
と考えてしまうのです。
「普通の賃貸管理」は現代の
多くの管理会社さんがやってる事なので
決して不合格ではありません。
これが業界標準だとも思います。
でも、これから管理を増やそうとするとき、
30年前から行われている管理のレベルのままで
「良いのだろうか」と考えてしまいます。
だから「良い賃貸管理」を目指しませんか？
良い賃貸管理とは、
たとえば「日常清掃」は何のために行うのか。
それは、
居住環境を良くして入居者さんに
「長く快適に暮らしてもらう」ためです。
定期的に現場に行くことによって
「トラブルやクレームの芽を摘む」ためです。
建物や設備等の点検を合わせて行って
「予防的なメンテナンス」につなげるためです。
だから少なくとも「週に一回」は必要になります。
そして、もうひとつ重要なことは、
この日常清掃をローコストで提供することです。
オーナーの費用負担を増やして「収益を圧迫」
させては元も子もありません。
必然的に「自前の清掃部隊」作り上げるべきでしょう。
たとえば「入居審査」は何のために行うのか。
それは、
「家賃を支払わない借主を排除する」のが第一目的です。
でももうひとつ、
「他人（ひと）に迷惑をかけるような借主」も
排除しなければなりません。
そうでなければ善良な借主が去ってしまいます。
「普通の保証会社」に入居審査の全てを委ねたら、
「迷惑借主」が審査の目を潜（くぐ）り抜けて入居してしまいます。
たとえば「クレーム・トラブル対応」は何のために行うのか。
もちろん解決させることが第一義でしょう。
しかし、
借主からの訴えが収まっても、
借主の不満が残ったら「解決」とはいえません。
また同じクレーム・トラブルが繰り返すことになります。
クレーム・トラブル対応は「解決させること」と、
もうひとつ「再発防止の仕組みに改善していくこと」が目的です。
たとえば「退去処理」は何のために行うのか。
まず「退去を防ぐことができないか」と考えます。
そのための借主の説得を試みるべきです。
防げないとしても退去の原因があるなら
「摘み取れないか」と考えます。
それが、あなたの賃貸管理の改善につながります。
そして、
次の募集のために
「一日も早く原状回復工事を完了させる」ように行動します。
業者さんからの見積もり、
貸主と借主の負担額調整、
工事の期間を「できる限り短縮させる」ことです。
それが空室対策につながります。
あなたの賃貸管理を増やすには、
「商品力」と「信用力」と「営業力」が必要です。
その商品として、
「良い賃貸管理」を目指すべきだと思います。
Youtubeチャンネル登録はこちらです。
⇒ http://www.youtube.com/channel/UCkmHAoXsFHOy1XzYL7E9F9A?sub_confirmation=1
