今回は、
コンサルティングを前提で
アドバイスに伺ったら

反対に「教えられた」というお話しです。

きっと、あなたの賃貸管理の参考になるはずです。

 

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こちらの会社様のゴール設定は
「賃貸管理戸数を3000にしたい」
というご希望でしたので、

一番の「強み」は何かを、
お話しの中から見つけようとしました。

そして「地主さんへの相続税対策提案力」が
一番の「強み」だと把握しました。

 

こちらの経営者様は税理士ではありませんが、

ある意味、

そこらの税理士さんより深い洞察力で
地主さんの問題点を見つけて提案することができます。

 

しかしこの「強み」を
地域の地主さんに知っていただくのが
簡単ではないのです。

なぜなら、みな
「相続税対策なら私に」と発信しているからです。

そして地主さんには必ず
確定申告を依頼している税理士さんがいて

「税理士は皆、相続税に詳しい」と
勘違いしているからです。

実際に相続税に詳しく経験の深い税理士さんは
「一握りしかいない」というのが実態ですよね。

なので、それを知っていただくための
マーケティング戦略を立てる必要があると思いました。
僕の得意な分野です。

 

 

でも、それは本日のテーマではありません。

僕が「教えられた」のは
オーナーに提出している報告書です。

管理会社はオーナーに毎月、
報告書を作って届けていますよね。

多くの報告書は

家賃等収入－立替金－管理料＝今月の支払い金額

この数字を表にした報告書だと思います。

 

しかし、こちらの会社の報告書は
「損益計算書」になっているのです。
※実際の経理上の損益計算書とは違うので
「キャッシュフローツリー」といった方が正解です

 

家賃等収入から

賃貸経営にかかる運営費を差し引いて

「営業純利益（ＮＯＩ）」を算出して、

さらに借入返済額を差し引いて

最後に「キャッシュフロー」を計上しています。

 

そして一年分を合計して
年間の損益計算書を計上します。

 

でも、ここまでなら
僕もメルマガで何回か提案しているレベルです。

 

こちらの会社様がスゴイのは
（メルマガで説明するのが難しいのですが）

この年間の損益計算書を
オーナーがご所有のすべての不動産で作成して
縦に並べるのです。

分かりますかね？

横に物件ごとの数字が並びます。
右から
「家賃等収入」「各運営費」「純利益」
「借入返済額」「キャッシュフロー」の順ですね。

その表が
所有している不動産の分だけ縦に並ぶのです。

それぞれの縦の項目を合計すれば

所有している全ての不動産の

「家賃等収入」「各運営費」「純利益」
「借入返済額」「キャッシュフロー」の

年間合計が把握できます。

物件ごとの通信簿が一目で把握できます。

 

でも、ここまででも
僕は想定できる範囲なのですが、さらに

 

この横に並ぶ表には

「貸借対照表」がプラスされています。

 

「貸借対照表」ではシンプルに

「土地建物の時価評価」から「借入金等」を差し引いて
「純資産額」を算出して、さらに、
「土地建物の相続税評価額」を計算して並べています。

 

そして縦に並ぶ「すべての不動産」の中には
収益目的のモノだけでなく、
自宅も別荘などの不良資産も入っています。

これらは家賃等の収入はありませんが、
維持費や借入返済は発生していますから、
全体のキャッシュフローを減らす要因になっています。

 

さて、
分かりにくい記述で申し訳けないですが、
この表をちょっと想像してみでください。

 

この年間の表で分かることは

地主さんが所有する不動産の相続税評価額の合計
（概算ではありますが）

各不動産の収益やキャッシュフロー

それぞれの不動産の健全度合い

収益を生み出していない不動産
（つまり不良資産？）

などです。

 

この表を見たら問題点が手に取るように分かり
何から先に手を付ければ良いかも理解できます。

 

 

もし、あなたの会社に
売買仲介部門、賃貸仲介部門、賃貸管理部門、
リフォーム部門、経理部門などがあり、

それぞれの部門ごとに

「売上収入」「各経費」「純利益」「キャッシュフロー」

が計上できたら

伸ばす部門や改善する部門が把握できますよね。

全体で何とか儲かっているからいいや、

という「どんぶり勘定」にはなりません。

 

地主さんも同じように
色々なカタチの不動産を持っていますが、
その中には不良資産もあります。

それが全体の中で埋もれてしまって
改善すべきポイントが分からなくなっています

この表を提出されたら
簡単に理解することができます。

 

これは「賃貸管理のレベル」を超えたサービスですよね。

あなたのライバルが
こんなサービスを開始して

あなたの管理オーナーに攻め込んできたら
どうなるでしょうか？

 

だけど、冒頭で書いたように

このサービスへのニーズは確かにありますが、

これは「潜在ニーズ」なんですよね。

多くのオーナーが
「あったらいいな」と自覚していません。

それより、
目の前の空室を埋める方が大事と思っている訳です。

 

というこで、
今回はアドバイスするつもりで行ったのに
反対に「教えられた」というレポートでした。

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