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入居率５割以下の不良物件を、入居率９割以上の優良物件に変える方法②
【１３日目】「管理を増やす手順２ オーナー住所リストを作成する
手間と費用をかけてまで
「オーナー住所リスト」を作る必要があるでしょうか？
答えは「イエス」です。
オーナーアプローチは
「行き当たりばったり」では上手くいきません。
今日、断られたオーナーにも、
来年、管理を任せてもらえるかもしれません。
あなたが、今年限りで、
あなたの地域で賃貸管理をやめるなら別ですが、
来年も、５年後も賃貸管理を続けるなら、
ターゲットとするオーナーのリストは、
手に入れた方が、ゼッタイにいいです。
そこにダイレクトメールを送り続けるだけで
常にオーナーにリーチがかかっていることになります。
少なくとも、あなたが「手を挙げている」ことを、
オーナーに知ってもらえます。
オーナーアプローチは、断られたからといって、
２度と行かないワケではありません。
息の長いアプローチになります。
何かを郵送するなら、
１０人でも１００人でも１０００人でも、
手間は「ほとんど」同じです。
「人」が訪問するなら、
１００人にアプローチするのは
１０人のときの１０倍の手間になります。
それでは
オーナー住所リストの作り方を説明します。
こちらも文章では分かりにくいので、
ビデオを作りました。
「読みたい方」は、長文になりますが、
以下の文章を読み進めてください。
それでは、下記のアドレスからご覧ください。
音が出ますので注意してください。
http://geonetwork.co.jp/stepmail14/video/13/13.html
（少し前に収録したので少し古いですが）
オーナー住所リストの作り方を
手順に従って説明していきます。
まず、「物件のエリアを決める」
決め方で留意していただきたいのは２点です、
ひとつめは、
最初から広ぎるエリアを設定しないことです。
「ついでだから広い範囲のオーナーリストを
手に入れよう」とすると、
途中で「リスト集め」に疲れてしまって、
中途半端で終わってしまうことがあります。
ふたつめは、当然のことですが、
管理したい物件が多く存在するエリアです。
あなたの会社から半径１kmの範囲を設定するのでなく、
管理したい物件がたくさんあるエリアを選んでください。
次は、「物件の種別を決める」
種別というと、
「アパートと賃貸マンションに決まってる」
と言われるかもしれませんが、
それだけとは限りません。
オーナーに「何を提供するか」で決まります。
たとえば、
年数の古い物件にリノベ提案したいなら、
リストにしたいのは
「築２０年以上の居住用賃貸物件」となります。
古い物件は取り扱いたくない、のなら
「築１５年以内の居住用賃貸物件」
となります。
ただし、ライバルも多くひしめいているし、
オーナーも、それほど困っていない
という状況は理解しておく必要があります。
このように、
賃貸管理につながる不動産なら
「何でもいい」というのではなく、
ある程度は、あなたの提供する商品よって、
管理したい物件の種別が決まってくるのです。
その他にも、
テナントビル
貸店舗・事務所
倉庫
空き家の一戸建て
区分所有マンションの空室
空き地
などもターゲットになりますので、
しっかりと検討してください。
「エリアを分ける」
エリアと物件の種別が決まったら、
エリアをいくつかに分けましょう。
たとえば「〇〇町〇丁目〇番」の単位のように・・・
世帯数が適当な数となるような単位としてください。
そして、
分けたエリアごとに「エリアマップ」を作ります。
これは、
ゼンリンの住宅地図のコピーを切り貼りして作成します
「地域調査シート」を用意してください。
(動画では見本を表示しています）
このシートの項目には、
・所在地
・物件名
・種別
・戸数
・建物のランク
・間取
・空室
・不動産会社
・所有者
・所有者住所
・電話番号
等が並びます。
「現地へ行く」
ここから、現地に行って、
シートへの書き込みや撮影をしていきます
用意した地域調査シートと、エリアマップと、
デジカメを持って現地に行きます。
その際は、自動車や歩行者に十分に注意してください。
現地に着いたら、以下の手順で進めます
最初に、写真を撮ります
物件名プレートを一番に撮り、
次に外観やエントランスを被写体に捉えてください。
帰社後、撮影したデータはカナの物件名をつけて、
50音別のフォルダに分けてパソコン内か
クラウドに収めて管理します。
サイズも600×400ピクセル程度のものでオッケイです。
撮影したら、次に調査シートに書き込みます。
所在地、物件名、種別、戸数は、
見たままに記入してください。
建物のランクには、
たとえば、
Ａランク 新築同様
Ｂランク 築５年前後
Ｃランク 築１０前後
Ｄランク 築１５年前後
Ｅランク 築２０年過ぎ
Ｆランク 築３０年過ぎ
のように、
あらかじめ社内で定義を決めておいて、
あとは現地で「見た感じ」で書き込みます
現地の調査のあとに所有者を調べるために
登記情報をネットで閲覧するのですが、
不動産登記情報には、
「全部事項」と「所有者事項」があります
「全部事項」で確認するのなら、
このランク付けは不要となります。
構造と築年数のデータが得られますから、
見た目の判断は必要なくなるのです。
謄本代金が一件で約397円と高額になります。
「所有者事項」は
所有者の氏名・住所のみしか確できませんがら、
一件147円と安く済みます
「所有者事項」で調べる場合は、
現地でランクを記入する必要があります。
間取や面積は、
外観を見て、各世帯のベランダ側の幅と、
その奥行きの「間数」を目算で計ります
あとで過去に配布された募集図面や
ネット上の物件と照合して、
正確な間取図や面積を入手するようにしてください。
そのために業者から回ってくる募集図面は
「用済み」になっても保管しておくといいのです。
空室は、
調査日時点の空室数を把握します。
ベランダのカーテンや郵便ポストでチェックできます
不動産会社名は、
看板の業者名を書き込むわけですが、
管理か募集か判明すればそれも書いてください
エリアごとに現地での調査が完了したら、
全体の地図に済印を付けて、
進行状況が分かるようにしましょう
「現地に行かない方法」
さて「現地に行かない方法」もあります。
それは、
ゼンリンの住宅地図の上だけで調べる方法です。
そのために地図は最新版を用意してください
できれば「ブルーマップ」がいいですね
地域調査シートを用意して、
地図で分かる物件名と戸数を記入します。
戸数は巻末に載っていますので、
そこからデータを拾います
このように調査シートを埋めていくだけなので
「手早い方法」なのです
でもお気付きの通り、
現地に行かないこの方法では、
写真、間取、空室、ランク、不動産会社
などのデータが手に入りませんね。
当初の目的の、
「オーナー住所リスト」は手に入りまから、
手早くリストを手に入れて、次に進みたいのなら、
この方法もよいでしょう
二つの方法とも、
調査シートの物件に関するデータが埋まったら、
あとは所有者調べです。
ネットの「登記情報サービス」を利用して
登記内容を確認します
「パソコンでデータベースを作る」
これで地域調査シートの、
ほとんどの項目が埋まりました
このデータをＰＣのデータベースソフトに
入力していくわけです
僕の頃はマイクロソフトの「アクセス」を使いました。
「ファイルメーカー」とか、色々なソフトがあります。
使い勝手を選ぶなら上記のような
「リレーショナルデータベース」がお勧めです
でも準備に時間をかけるよりは
エクセルでも良いと思います。
これで「オーナー住所リスト」が完成しました
最後に
「手間と費用をかけて元が取れるのか」
と疑問や不安が湧いてくると思います
もちろん、
この行動が生きるかどうかは、
あなたの今後の活動次第です
ただオーナーさんから管理を任せてほしいなら
「オーナー住所リスト」は必要なのではありませんか？
オーナーさんへのアプローチは、
一度断られても終わりではありませんね
物件を所有している限り、
あなたが賃貸管理を続ける限り
「いつかはＯＫと言ってもらいたい」
それがオーナーさんという存在です。
それなら、
行き当たりばったりのアプローチでは続きませんから、
「オーナー住所リスト」は必須なのです。
もうひとつ、
「オーナー住所リスト」を手に入れるメリットは
エリア内を「くまなく歩く」ことです。
単に、エリアを良く知ることができます。
特に新人スタッフには、
得難い経験になるでしょう。
そして、地域をくまなく歩いていると、
「商売のタネ」を見つけることもできます。
閉鎖された駐車場とか、
建物を取り壊している現場とか、
共同住宅の地鎮祭とか、
通常の景色と違うものを見つけることができます。
これらを見つけたら、
すぐに所有者を調べて連絡をとってみましょう
閉鎖駐車場や建物取壊しは、
土地の売却か新規の建築が計画されている、
ということですし、
地鎮祭なら、
募集する業者として応募することができます。
ぜひ、「オーナー住所リスト」を集めてください。
この「オーナー住所リスト」が、
管理物件を増やすための基礎となるはずです。
次回は最終講座の１４回目、
「管理を増やす手順３ オーナーアプローチの実務」です。
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入居率５割以下の不良物件を、入居率９割以上の優良物件に変える方法②
