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賃貸経営の疑問に答える「良い管理会社とは」④

 

民法改正が成立して6月に交付されましたね。

このブログは賃貸管理会社様向けですから、
この話題に触れない訳にはいきません。

 

すでにご存知だと思いますが改正内容を振り返って
対策（？）などを書いてみたいと思います。

 

施行は2019年の秋とか
2020年1月とか4月とか言われています。
遅くとも3年以内の2020年6月までには施行されます。

まだ先の話ですね。
少し「先走り」の感もありますが・・・・・

 

200項目にも及ぶ
120年ぶりの大改正と言ってますが、

賃貸経営や賃貸管理に及ぼすのは

敷金と個人保証の部分だけでしょう。

この２つにしても、

国交省ガイドラインを守って
すべて保証会社を使っているなら

ほとんど影響はないと思います。

 

 

まず敷金に関して。

民法の中には
敷金とは何か、という定義や
原状回復ルールが明記されていなかったのですね。
120年前は必要なかったのでしょう。

その後、国交省のガイドラインや
東京ルール、敷金返還請求裁判の多発、
賃貸住宅の需要と供給のギャップの広がりで

貸主と借主の立場が逆転しましたから、

民法に書いて無くても、
全国各地の現場で共通認識がすでに出来上がっています。

それを民法が追認しただけなので、
特に騒ぐ必要はありません。

「契約が終って明渡しが完了したら、
債務を差引いた額を借主に返さなければならない」

ごく当たり前のことですね。

「借主は通常損耗については原状回復義務を負わない」

これも共通認識です。

この２つの項目が
改正民法には明記されることになります。

 

ただ、懸念材料として挙げるなら

おそらくマスコミが

「敷金は必ず返ってくる！」
「敷金を返さない悪徳大家と不動産会社」

みたいな報道を流すと思うので

それに感化された入居者さんや
新規の入居希望者への対応が必要になります。

 

もうひとつ、あえて書くなら、

民法に明記されたからと言って

「ルームクリーニングや畳の表替え費用を借主負担とする」
という特約が認められない、ということではありませんね。

裁判になったときの判断に
影響が出るかどうか分かりませんが
契約自由の原則は生きている訳です。

 

 

もうひとつの個人保証の方は
敷金より賃貸管理に影響を与えそうです。

 

個人の連帯保証人をとる時は

連帯保証人が保証期間全体で負担する限度額を定めて、
契約書に明記しなければならない、
ことになります。

それを極度額と言っていますが
家賃の1年分にするのか2年分か、
大家さんと相談して決めなければなりません。

2年と決めたら2年以上の損害が出ても
連帯保証人に請求はできません。

だからと言って、さすがに10年分というのは
もし裁判になったときは通用しないのでは、
と僕は思いますね。

 

ご存知の通り、
個人の連帯保証人に保証してほしいのは
家賃だけではありません。

借主原因の火災の損害、
貸室内での事故（自殺など）の損害、
原状回復や残置物処理の費用などがあります。

そのリスクまで含めると
1年分や2年分では足りません。

では、4年分や5年分を極度額とすると、

たとえば6万円の家賃でも
5年分だと360万円になりますから、

連帯保証人予定者さんは
ビビるのではないでしょうか？

 

これらの問題を解決するには・・・

そーです！

保証会社を使えば良いのです。

保証会社は「個人」の連帯保証人ではないので
改正民法においても極度額を明記する必要はありません。

 

自分のところはすべて
保証会社だけの保証で対応している
という管理会社さんは問題はありませんね。

 

一方で、
保証会社と個人保証人をセットでとっている
という管理会社さんは対応が必要です。

保証会社が個人保証を要求するケースもあるでしょう。

保証会社を使わないという地域もあるので
今後の対応を決めておく必要がありますね。

 

その他にも個人保証については

事業用賃貸借契約では借主が連帯保証人に
「財政状況」を説明しなければならない、とか

連帯保証人が求めたら
家主は借主の支払い状況を説明する義務がある、

などのルールが新設されています。

 

事業用物件の賃貸借契約で個人保証のときは
少し面倒な手続きになりそうです。

 

 

さて、
まだまだ先の話ではありますが、
民法改正は決定しました。

これから業界で勉強会などが増えるでしょう。

少しずつ準備をしておきましょう。

 

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