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谷尚子さんと
熊切伸英（クマ）さんと
新井昭光による賃貸管理談義シリーズ
今回は、
「入居審査と保証会社との関係」
⇒ https://youtu.be/nyLKwDyM3zs
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いきなりですが、
繁盛している飲食店の
共通点は何でしょうか？
あなたが、
懇意にしている「食べ物屋さん」は
どんな理由で通っているのですか？
僕は20歳から数年間は
飲食業界にいました。
すかいらーくやデニーズが
店舗数を伸ばし始めた頃です。
九州のロイヤルは、
まだ首都圏に進出していませんでした。
その後に賃貸管理の方に配属されましたが、
あのまま飲食部門にいたら
「飲食店向けコンサルタント」に
なっていたかもしれません ^ ^
さて、
繁盛している飲食店の共通点は
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１．お客様が食べたい物を提供している
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多くの失敗する飲食店オーナーは
自分が作りたいメニューを提供してしまいます。
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２．市場に向けて常にマーケしている
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美味しい店でも
知らせる努力をしなければ
来店の機会を得ることはできません。
看板だけ出したのでは
お客様に気付いてもらうことは出来ないのです。
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３．馴染み客を大切にする
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繁盛店は顧客リストを持っています。
そして馴染み客にサービスを厚くします。
もちろん日頃のマーケによって
新規客を増やす努力をしますが、
新規から馴染みになっていただくことを
大切にしているのです。
考えてみれば商売として、
どれも当たり前のことですよね。
この当たり前のことが
当たり前に出来ている店が
多くはないのです。
僕の街でも、
どれだけの飲食店が
一年も持たずに撤退していくことか。
さて、
僕は飲食店のコンサルではないので
ここから本題ですが、
同じ理屈が賃貸管理にも
当てはまると思っています。
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１．大家さんが「して欲しいこと」を提供する
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賃貸管理メニューの出発点は、
・募集から入居までの業務
・家賃の集金と報告
・クレームやトラブルの対応
・更新や再契約の処理
・解約受付と退去処理から募集へ
・建物設備のメンテナンス
これらの項目に大差ないでしょう。
僕らが30年前に賃貸管理を始めたときも
まったく同じメニューでした。
これは、
賃貸管理会社が「やりたいメニュー」です。
賃貸管理とは「こういうものだ」と
決めてかかったメニューです。
でも、
大家さんの一人一人は
「して欲しい」が
それぞれにあるはずです。
それが「何か」を知るために
今の管理大家さんへのインタビューを
続けるべきです。
大家さんは、
ただ「募集して契約する」のでなく
満室を維持することを
求めているのではないでしょうか。
大家さんは、
ただ「集金と報告する」だけでなく
自身の賃貸経営が「どうなっているのか」
アドバイスが欲しいのではないでしょうか。
大家さんは、
ただ「クレームを解決する」だけでなく
クレームによって退去していくことを
防いで欲しいのではないでしょうか。
大家さんは、
ただ「更新料を受け取る」だけでなく
この後も永く暮らしていただけるように
代わりに挨拶とお礼をしてもらいたい
と思っているではないでしょうか。
もちろん、
これらを意識出来ている大家さんは
多くはないかもしれませんが、
潜在的には
このニーズは必ずあるはずです。
大家さんが「して欲しいこと」を
管理メニューで提供できているか？
100点満点の答えはありませんが、
繁盛している飲食店と同じように
たえず改善する努力を忘れないと
良いと思います。
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２．賃貸管理したい物件に向けてマーケする
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マーケティングとは、
未来のお客様に対して
あなたの存在を知ってもらうための
あらゆる行為です。
「賃貸管理やってます」と
看板に書くだけでは
あなたが管理したい大家さんに
届きません。
大家さんは
あなたの事を知らないし、
興味もないのですから。
これらの大家さんに
明日から賃貸管理をさせていただくのは
難しいです。
でも、時間を味方にして
少しずつあなたを知ってもらい
あなたに興味を持っていただくことを
絶えず続けていくべきです。
それを会社の仕組みとすることを
僕はずーっとお勧めしています。
不動産会社さんは
すぐにセールスしたがりますが、
その前に「絶えずマーケティング」を
すべきなのです。
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３．馴染みの大家さんを大切にする
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いま、
管理させていただいてる大家さんに
「満足していただく」ことを
何よりも最優先にしましょう。
入居率や
収益の改善や
クレームの内容や
メンテナンスの計画などで
合格点をもらえる事を
ひとつのゴールと設定しましょう。
これを突き詰めると
「大家さんがして欲しい管理メニュー」
に行き当たるハズです。
大家さんの満足に
100点満点はありませんが、
たえず改善する努力を続けましょう。
あなたが賃貸管理している大家さんが
入居率が高く収益が改善されて
そのことに満足してくれていたら
それが最大のマーケティングです。
賃貸管理を増やす一番の近道です。
大事なので、
もう一度書きますが、
100点満点なんて無いのですから、
いまが30点なら35点を目指してください。
やがて50点を超えて
70点になることを目指してください。
あなたが「やりたい管理」ではなく
大家さんが「して欲しい管理」を見つけて、
その想いと努力を、
管理したい大家さんに知っていただいて
そして、
今の管理大家さんを大切にして
満足度を少しずつでも引き上げ続けることが
賃貸管理会社の
繁盛する共通点です。
そう、信じてください。
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