あなたがもし、
長く空いている貸室を抱えて困っているなら
今日の記事はは役に立つはずです。

 

2017年4月の研修でメイン講師を務めた
傍島啓介氏との空室対策対談動画は
全部で４本に編集されていて、
その２本をご覧いただいています。

ご要望も多いので３本目を公開します。

⇒　https://youtu.be/iQrnSe2kwK0

 

前の２本を見逃した方はこちらをどうぞ。

⇒　https://youtu.be/IviTUf-eTtA
⇒　https://youtu.be/AObUfrrD-rM

 

 

では本題です。

僕がコンサルをさせていただいた
賃貸管理会社さんが空室に悩んでいました。

築18年の２ＤＫアパートで
20戸中8戸が半年以上も空室の
賃貸管理物件を抱えていました。

これを1ヶ月以内に6戸決めた
というお話しです。

 

いつもそうなのですが、まず、
ここ2ヶ月の内見数を確認したところ、

「正確な数字が分からない」と言います。

まず、そこが問題なのです。

知らないということは、
おそらく、ほとんど内見がないのだ
と思います。

そして、
内見が無ければ決まるはずはありません。

なぜ、内見が起こらないのか、
その原因を探ります。

家賃は65000円で礼・敷ゼロの条件は、

ポータルサイトで調べても
付近の相場と比べて高くはありません。

インターネットへの掲載状況は、
スーモとホームズに、
写真が10枚ほど掲載されています。
周辺写真はありませんでした。

客付け業者への依頼は、
ＡＤ１ヶ月分を出していましたが、

3ヶ月前にアットホームで図面を
配布したきりです。
定期的なFAX送信なしです。

 

そこで、
内見を増やす処方箋を考えました。

 

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モデルルーム化
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8室は全て間取りは同じですが
床と建具の色が、
濃いめ（ダークブラウン）と
明るめ（ライトブラウン）の
２パターンの部屋がありました。

そこでパターンの違う２部屋に
床の色に合わせて家具と調度品を変えて
モデルルーム化して写真を撮りました。

モデルルーム化は２部屋だけで
あとの部屋には
モデルルームの写真を展示することにしました。

 

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ネットへの掲載
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写真をすべて撮り直し、
スーモ２０枚、ホームズ３０枚の
枠一杯に掲載しました。

スタッフさんには
室内写真の撮り方をコーチしました。

床の色に合わせて作った
モデルルームの写真を
メインに掲載しました。

 

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客付け業者に図面を配布
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モデルルーム化した室内写真をメインに
案内図面を作り直して配布しました。
ＡＤを１ヶ月分出す条件は同じです。

力のある賃貸仲介会社には訪問し、
近隣１００社をFAX登録して
定期送信することにしました。

 

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オーナーの説得
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オーナーを説得したのは
モデルルーム２部屋分の費用のみです。

1ヶ月経っても決まらなかったら

家賃1ヶ月以内のプチリフォームか、
家賃の値下げをお願いするかもしれません、

と話をしておきました。

 

これだけで内見が増えて
1ヶ月で6戸が決まりました。
残りの2戸も3ヶ月以内に決まり
満室になったのです。

 

「たったこれだけ・・・」
と思うかもしれませんが、

たったこれだけの事を出来ずに、
この半年間を過ごしていたのです。

 

 

賃貸の空室には必ず原因があります。

まずは、

内見が無いのか？
内見が有るのに決まらないのか？

どちらかによって原因は異なります。

 

内見が無いときの原因は、

ネットでお客様に
選ばれていない可能性があります。

条件は適正か？
写真の枚数と質は適切か？
モデルルーム化されているか？

客付け業者が紹介してくれない可能性もあります。

告知は十分にされているか？
図面は良く出来ているか？

 

内見が有るのに決まらない原因は、

業者に「当て物件」にされていないか？
部屋は清掃されているか？
共用部分は汚れていないか？
モデルルームは魅力的に出来ているか？
差別化できるアピールポイントはあるか？

などが考えられます。

 

空室には原因が必ずあるので、
想定できる項目を
ひとつひとつ解消していくのです。

 

僕の場合は、
リフォーム等の費用がかかる方法や
家賃の値下げによる対策は最後に回します。

 

 

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