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賃貸管理の現場レポートシリーズ②
前回に続いて「空室対策」の重要ポイント
を書いていきます。
賃貸管理が藪医者にならないために
空室対策は絶対に必要なので
このレポートは凄く役にたつはずです。
昨日のメルマガを読んでいない方は
そちらも開いてみてください。
空室対策の専門家へのインタビューの
続きをご覧ください。10分くらいの動画です。
⇒ https://youtu.be/AObUfrrD-rM
前回のインタビュー動画はこちらです。
⇒ https://youtu.be/IviTUf-eTtA
空室対策に悩む賃貸管理会社さんの
ヒントになるはずです。
このインタビューで語られていることの一部を紹介します。
１．アクションクロスの選び方
・ターゲットによってクロスを変えること
・日当たりが良いか悪いかによっても変えること
・部屋の広さも考慮すること
・床や建具とも合わせること
玄関を入ったところの一面や、
通路の天井やトイレの壁一面だけに
アクションクロスを使うのも効果的。
お客様は、玄関に入って30秒で住むかどうかを決める
２．浴室やキッチンにはフィルムを貼る
・数万円でできるので効果は高い
・キッチンのフィルムを変えたら取っ手も変えること
・扉を開けた「包丁刺し」や板のカビもチェック
３．プチリノベを提案する
・原状回復工事のときに一緒にやる
・スイッチプレートなどもチェックする
・水栓器具はツーハンドルをシングルレバーに代えると主婦が喜ぶ
・家具の配置が難しい部屋はモデルルーム化してイメージを持たせてあげる
・その際は少人数で運べる家具を使う（組み立て式）
さて、
昨日も書きましたが空室対策は、
賃貸管理会社に「無くてはならない」スキルです。
あなたの地域の平均入居率より
10％以上の入居率を維持できていないなら、
最優先で取り組む最重要テーマです。
もし「現在の入居率」を
社内で共有できていないなら問題です。
それでは「藪医者だ」と言われても
仕方ないと思います。
でももし、今日が藪医者でも構わないでしょう。
それに気付くことが大事なのですから。
さて、空室対策能力の基本は
「適正に査定できること」です。
目に見えない秤（はかり）の
バランスが合っているかどうかを
正確に把握することです。
その秤（はかり）の片方には
物件の価値を決める錘（おもり）が乗っています。
立地、建物、部屋、設備、入居条件、サービス
などの錘（おもり）です。
もう片方には賃料という錘（おもり）が乗っています。
適正な査定とは、
この秤（はかり）のバランスが合っているかを
判断することです。
もし、賃料側に傾いてるなら
この物件は「賃料ほどの価値がない」ので、
バランスを合わせるための手を打つ必要があります。
それが「空室対策の処方箋」なのですが、
そのためにも、
「正確に査定できる」ことが前提なのです。
そして、
合っていないバランスを戻すには、
賃料側を軽くする（下げる）か
反対側の「どれか」を重くする（価値を上げる）しか
方法はありません。
共用部分をいつも綺麗に保つのは
サービスの錘（おもり）を重くすることです。
礼金敷金やフリーレントを検討するのは
入居条件の錘（おもり）を重くすることです。
キッチンの表層にフィルムを貼るのは
設備の錘（おもり）を重くすることです。
アクションクロスや
収納を多くするための工夫を考えるのは
部屋の錘（おもり）を重くすることです。
もっと費用をかけるなら
建物の錘（おもり）を重くするために
フルリノベーションの提案もあり得ます。
すべては、あなたの査定から
「価値と賃料のバランスが合っていない」
という判断が最初にあり、
そのために下される処方箋です。
そして最後の手段として
反対側の錘（おもり）を軽くする、
つまり「賃料を下げる」という提案です。
これが、最後の最後の処方箋です。
随分と理屈を並べてしまいましたが、
これらを、ひとつひとつ実践して、
その結果で修正しながら、
「あなたの空室対策」を築き上げるしか
方法はありません。
他人（ひと）の成功事例は
あくまでも参考例ですから、
あなたが実践するしか、
あなたの空室対策スキルは身に付きません。
良い賃貸管理をしてオーナーから信頼され、
そして良い物件の賃貸管理を増やていくために、
空室対策スキルは必須です。
