「保証金100％償却」特約は有効か？

【質問】

以下の特約に問題はないでしょうか。

解約時、保証金は100％償却するものとし、
保証金を超える乙の故意過失による
汚損・破損が発生した場合は、
乙は甲（貸主）に修繕費を支払うこととする。

【解答】

関東では、店舗・事務所であっても
償却の無い「敷金」（預り金）で対応することが多いです。

しかしながら、
償却するために「保証金」（預り金の性質＋礼金の性質）
としているのでしょうから、
その意味でのご質問なのでしょう。

本件、通常の居住用物件で、
個人のお客様（事業者ではなく消費者）との
契約を想定して書かせて頂きます。
（消費者でない事業者は消費者契約法の対象外）

契約自由の原則なので、
貸主・借主間で合意した場合は有効な特約です。

しかしながら、借主側がきちんと内容を理解した上で、
「保証金を全額回収された上で、
保証金額を超えた物的損害についても
追加で払わせる事を認識しました」と、
書面にて別途覚書を交わす等、
契約時に明確に意思表示してもらわないと、
消費者契約法に違反して無効であると主張されるリスクがあります。

特に、国土交通省が出しているガイドラインでは、
過去の判例を根拠に

①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること

②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、

③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることが必要であること

の３点が重要であるとしています。

結論を言わせて頂くと、
貸した時の状況が「どんな状態か？」、
「保証金の金額は賃料に比べて過大では無いか？」
にもよりますが、

１００％の償却と言うのは明らかに借主の
「通常の原状回復義務を超えての請求を認める」との認識が必要です。

例えば、
物件のハウスクリーニングに掛かる金額程度なら
問題無さそうですが、

「どうやったらそんなに掛かるんだ」的な保証金額の場合には、
あまり無いでしょうけど、

「賃料を激安にしているので、その分保証金で回収する」とか、
「契約時に特別なリフォームを借主の依頼で行ったので解約後、
撤去する必要がある」なんて理由があれば理屈が立ちます。

まぁ想像するのも難しいですので現実的に回答しますと、
貸主には「過剰に取りすぎると万が一争われた場合、
無効だとされる可能性もあるが、
承知の上と言うことで良いですね」と釘を刺し、
借主には

「契約時に差し入れた保証金◯◯万円は合意の解約、契約解除となった場合も含め、一切返金がありません」

＆

「保証金の全額償却をした場合でも保証金を超える乙の故意過失による汚損・破損が発生した場合は、乙は甲（貸主）に修繕費を支払うこととする事を認識しました」

と、確認書等で署名押印して明示して頂いた方が良いです。

おっしゃる通り経年劣化や自然損耗に関しては、
「貸主負担」が大原則ですので、
「通常と違う事をするけど良いですね？」的な事を確認する事になります。

関西の方では「敷引」の制度もあり、
前出の「金額」や「貸した時の現状」にもよりますが、
２ヶ月程度の敷引等は、普通に引いちゃっていると聞きますので、
保証金の額次第のような気がします。