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【賃貸管理が増える動画シリーズ①】大量のオーナー住所リストを手に入れる方法
大家さん訪問して
大家さんと会話を進めるためには、
「知っておいた方が良い知識」があります。
知らなければ管理契約は取れない、
ということではありませんが、
知っておいた方が有利になります。
大家さんに信頼されるキッカケになります。
まず、あなたの得意の知識を
さらに磨きをかけましょう。
それは賃貸仲介に関する知識です。
たとえば、
インターネット集客の世界について。
ただ、自社サイトやポータルサイトに
多くの物件を登録する、
というような話ではなく、
現在のネット集客のトレンドや
最前線の知識などを披露出来たら
大家さんの感心を引けるでしょう。
つぎに、
部屋探しのお客様の動向です。
あなたの地域で部屋を探すお客様の
季節ごとのタイプの変化。
お客様タイプごとの、
希望の部屋タイプ、間取り、設備、家賃など。
そして、
お客様が部屋を決めるまでの流れ。
お客様は、何に価値を感じて
部屋を決めるのか。
これらの仲介関連の話は
大家さんなら興味を持つはずです。
あなたの中に知識としてあるはずなので
上手にアウトプットできるように
準備しておきましょう。
大家さん営業担当として
知っておくべき知識の本命は
やはり「税金」です。
税金に興味のない大家さんはいません。
あなたがもし税金に詳しいなら
大家さんと会話を進める段階で
きっと、次のことが気になってくるはずです。
「青色申告しているのかな」
「奥さんは専従者になっているのだろう」
「そろそろ、法人化した方がいいのでは」
「先日行ったリフォーム工事は
経費だろうか資本的支出だろうか」
「法定相続人は誰なのか、
相続税の計算はどうなっているか」
「１億で賃貸物件を建てたら、
どれだけ評価が下がるか」
もし、このように思うなら、
自然な会話の流れの中で
上記の話題に触れることができるでしょう。
あなたを
仲介か管理の担当と思っていた大家さんは
あなたの税金の知識に感心するはずです。
ここに信頼感が生まれる瞬間があります。
たとえばここに、
７０歳台の方が１００人いたとします。
この中で、
亡くなった時に相続税が発生するのは
５～６人と言われています。
そんなに多くはありませんから、
一般に相続税の関心は高くありません。
しかし、
その１００人が賃貸大家さんだったら
亡くなった時は相当数の遺族に
相続税が発生するでしょう。
だから、
ほとんどの大家さんは
相続税に強い関心があるのです。
どのように相続税評価を下げるか
について関心があるのです。
「お金を借りて賃貸建物を建てると
相続税が下がる？」
このような話を聞いたことはありますか？
これは本当でしょうか？
この話に間違いはないでしょうか？
相続税の基本的な知識ですね。
この程度の理屈は
しっかりと「自分のモノ」にしておきましょう。
その他にも法律の知識。
最近では民法改正や
民泊規制が話題になっています。
建物や設備のメンテナンスについても
大家さんは高い関心を持っています。
では、
どのように知識を自分のモノにするか。
その効果的な方法をお話しします。
それは、
アウトプットを前提に
インプットするのです。
多くの場合、
知識は本やセミナーから得ることが多いでしょう。
しかし、
いくら知識をインプットしても
そのままでは「自分のモノ」にはなりません。
本当に理解できていないかもしれませんし
時間が経てば忘れてしまいます。
税理士さんが税金に詳しいのは
勉強して資格を取ったことよりも
日々、税金に触れていることが
一番の理由です。
僕はサラリーマンの時に
社内勉強会で相続税を習っても、
そのときは仕組みが理解できたのに
時間が経つと忘れる、ということを
繰り返していました。
しかし研修で教える立場になると
研修のために勉強して覚えたことを
すぐに生徒にアウトプットするので、
それを続けていると
知識が完全に自分のモノになりました。
１年２年も離れていても
もう忘れることはありません。
このように知識は
インプットした分だけ
アウトプットするのです。
そうすれば、一度の勉強で
知識を自分のモノにすることができます。
具体的には
社内勉強会で講師を買って出たり
大家さん向けセミナーで講師を務めたり
家族を相手に説明してみたり、
アウトプットの機会はいくらでもあります。
インプットする量と
アウトプットする量は
同じであるのが理想です。
ぜひ、効率的に
大家さん営業に必要な知識を
身につけてください。
そして、大家さんに披露してください。
