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さて、
（古い話で恐縮ですが）
昭和60年頃に、北九州で習った賃貸管理の実務について
記憶を辿りながら書いています。
いままで紹介したのは３点でした。
週一回以上の質の高い日常清掃が
高い入居率を維持するのに不可欠であること
トラブルやクレームは解決するだけでなく
再発を防ぐ、防げなくても規模を小さくする
ことを最優先にして対応する
家賃の滞納は、最初の30日の対応が最も重要で、
管理担当は入居審査・回収のプロでならなければならない
昨今では、保証会社の出現でプロは少なくなり、
入居審査も督促も「丸投げ」という
情けない状態になっています。
これらを学んだのは昭和60年代の昔ですが、
今でも色あせない、賃貸管理の基本精神です。
今回は「入居者を大切にする」というマインドについて
学んだことをシェアします。
当時の僕たちの管理戸数は300戸程度でしたが
そのほとんどは、
アパートや賃貸マンショの建築提案によって
獲得した管理物件でした。
セキスイ等のハウスメーカーは
まだ、やる気のないアパートを建ててたし、
大東建託は倉庫専門の会社でした。
当時の我がエリアでは珍しかった
木造ワンルームアパート等も提案していたのですが、
なんと
「２年か３年で引っ越してもらう」というのが
ひとつのコンセプトでした。
今では信じられないですよね。
当時のワンルームや１Ｋは、
空けばすぐに埋まりましたし、
礼金が２ヶ月も取れていたので、
入居者が入れ替わってくれた方が
大家さんも管理会社も売り上がったのです。
当時のマクドナルドの椅子はプラスチック製で
お世辞にも「座りやすい」と言えない代物でしたが、
これも、「お客様に長居させない」という理由だと
当時に聞いたことがあります。
お客様指向という考えからは
正しいとは言えないと思いますが、
需要と供給のバランスが違うと
こんな考えが成り立っていたのです。
良い時代と言えば良い時代でした。
その、同じ時期に同じ日本で、北九州ではすでに、
「出来るだけ長く住んでいただく」という精神が
賃貸管理の中に宿っていたのでした。
高い賃料と旺盛な需要によって
仲介手数料だけで稼げる恵まれた「都心」と
細かな管理手数料の積み上げをしないと
売上が確保できない「地方」の違いだったのですね。
だから、賃貸管理は地方で生まれ、
今でも地方の方が質が高いのでしょう。
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「入居者さんに長く快適に住んでいただく」
というのは、
いまなら「テナント・リテンション」
という言葉で表現されています。
アメリカから来た考え方です。
そのような言葉は当時はありませんでしたが、
精神だけは存在していて、
恵まれていた僕らの目を覚まさせてくれました。
では、この精神は、賃貸管理の
「どこ」に宿っているのでしょうか。
答えは「すべてに」です。
入居審査は、
ルールを守る入居者を選ばないと
良質な人が去ってしまいます。
だから保証会社に「丸投げ」なんて
信じられないのです。
家賃の督促は、
期日通りに払う人が９割以上ですから、
激しい取り立てを玄関先ですれば
そっと耳をそば立てていて、
大家や管理会社に不信感を覚えるでしょう。
それが、何かのキッカケで退去に結びつきます。
だから保証会社の督促が「どんなものか」知らずに
「丸投げ」するなんて信じられないのです。
関東や京都・滋賀で行われる更新は
大家さんが更新料を受け取ったり
管理会社が更新手数料を稼ぐためのイベントではありません。
２年（京都の一部では毎年）ごとに
借主さんの最新状況を確認する一方、
何か不便や不満なことがないかを確かめる
とても良い機会です。
それによって、不都合な退去を防ぐのです。
結果的に更新料や手数料がもらえてますが、
近年のうちに消えて無くなるはずです。
大空室時代に、いつまでも残っている方が不思議です。
更新手数料の収入に頼った経営を続けるのは
危険だと思います。
解約受付と退去処理は
管理物件に「退去させる理由がないか」を知る機会です。
それが見つかれば排除することが出来て、
次の不都合な退去を防ぐことができます。
それに伴う原状回復工事も
ただ上辺（うわべ）を新しくするだけでなく
次の入居者さんが長く住んでくれるような
工夫をします。
トラブル・クレーム対応などは
ほとんどが「長く住んでいただく」ために
実施するようなものですし、
共用部の日常清掃や
建物設備のメンテナンスも同様です。
このように見渡してみれば、
「長く快適に暮らしていただく」という精神が
良い賃貸管理のメニューの中に
「すべて」宿っていることが分かります。
この、あなたの賃貸管理に対する姿勢が伝われば
オーナーの気持ちは動くと思うのですが、
いかがでしょうか。
