プロパティマネジメントの仕事は、

オーナーの不動産の収益を「最も多く」すること
オーナーの不動産の価値を「最も高く」すること　　　　です。

そのための公式として

「利益÷期待利回り＝不動産の価格（価値）」

が使われます。

年間の利益が1000万円として期待利回りが10％なら、
不動産の価値は１億円となります。

※利益とは、「営業純利益＝NOI」です。
NOIについては、何度か説明してますよね。
※期待利回りとは、
オーナーがその投資に期待する利回り（キャップレート）です。

話が横道に逸れますが、
キャップレートは地域によって異なります。

たとえば、東京六本木より札幌の方が投資リスクが高いので、
キャップレートも当然に高くなります。
（ハイリスク・ローリターンでは誰も投資しませんね）

地主さんが土地活用で賃貸経営を始めた場合は
「期待利回り」を意識していないのが普通です。

だから賃貸管理業者も意識しないで仕事が出来ています。

でもプロパティマネジメントは
「不動産の価値を高める」のが重要な仕事ですから、
この知識は不可欠なのです。

簡単に言えば
「利益を多くすることが不動産の価格を高める」のですね。

だからプロパティマネジメントの使命は

「家賃を落とさないで、いかに早く空室を決められるか」

ということになります。

たとえば一年の決算をしたときに
去年よりも利益が落ちていないか、を一番に気にします。

利益が落ちていたら不動産の価値が下がったことになりますから、
原因を突き止めて改善しなければなりません。

原因として考えられるのは、

・家賃収入が減った

　契約家賃が下がった
　礼金や更新料の収入が減った
　解約による退室が増えた
　空室期間が長くなった
　滞納が増えた
　入居時のサービス（フリーレントなど）が増えた

・運営コストが増えた

　原状回復費用の負担分が増えた
　資本支出とならないリフォーム工事を行った
　（これなら来期の利益増に貢献するかもしれません）
　空室増に伴って業者へのバックフィー（広告料）が増えた

など、いろいろと想定できるわけです。

その改善点を見つけて実施して、来期の利益を増やすことを目標にします。

このように考えると、
単なる「後始末」の賃貸管理より楽しくなりませんか。

そしてオーナーも満足してくれます。
オーナーが満足していただける、ということは、
会社の売上が「安定と増加」に向かっていることと同義語ですよね。

そして、
ここで問題にしているのは「利益」です。

家賃収入ではないことに注目してください。
家賃収入が減っても利益は増やせますし、
反対に家賃収入が増えても利益が減ることもありますよね。

賃貸管理の仕事は、

入居者を募集して、
契約を済ませて入居させて、
家賃を集金しオーナーに送金して、
クレーム処理をして、
物件の清掃や点検を行います。

一方、プロパティマネジメントは、

単に募集するのではなく、
少しでも高い家賃で決めるよう努力します。

単に家賃集金やクレーム処理するのではなく、
解約を減らすことを心がけます。

日常の運営コストを下げることを目指します。

これらを単月の視点ではなく年次単位で、
数年単位で把握して管理します。

大規模なリニューアルを実施して新たな借入金返済が発生すれば、
単年度では利益が減るかもしれません。でも、
複数年間の利益が増えれば「それで良し」といます。

そのために、
オーナーの「物件の競争力」が、
他のライバル物件と比べて見劣りしないようにしなければなりません。

「物件の競争力」を高めるとは、

・リニューアルの提案
　間取りを今のニーズに合わせる
　外観を工夫する
　設備をの入替・追加をする

・募集方法を見直す
　「ゼロ円」で入居可能　など

・入居者サービスで差別化する
　いわゆる「テナントリテンション」

・入居条件を緩和する
　ペット可が代表的ですね
　等の方法を駆使することです。

「物件の競争力」高めるための究極は、再投資していただくことです。

「賃貸物件を10年単位で考えよう」
という見方を前にさせていただきましたが、

築年数が20年を超えたところでリニューアルをする、
というのは、重要な提案になるはずです。

そのままにしておくと、莫大な維持費用が降りかかってくるからです。

もちろん「何もせずにこのまま維持する」という選択肢もあります。
それは、賃貸物件を所有する「オーナーの目的」によって異なります。

オーナーに再投資を提案するときは、
「再投資した額を賃料収入増で回収できるか」
という見通しを立てることが出来なくてはなりません。
それなくしての提案は無責任ですよね。

だからプロパティマネジメントを行う上では、
「投資分析」ができることを求められます。

「投資分析」というと大げさに聞こえますが、
たとえば「エアコンを付けたら賃料がいくら上げられる？」
という問いに対する答えです。

あるいは「エアコンを付けたら、
どれくらいで部屋が決まる？」でも同じです。

もし「3000円上げることができる」と判断できるなら、
10万円の投資で「割が合うか」を考えればいいのです。

3000万円の投資をするときはもう少し複雑にはなりますが････

再投資によって増えるであろう利益（NOI）を計算して、
再投資によって増えた借入返済額を差し引き「キャッシュフロー」を算出して、
それを3年～5年の複数年分を把握します。
※それ以上の年数は予想できる範囲を超えています。

たとえば5年後の利益を、
そのときのキャップレート（期待利回り）で割れば
「その時点の不動産の価格」が算出できます。

5年間で得たキャッシュフローと、現在と5年後の「不動産の価格」の差を見て、
この投資の可否や効果を判断できます。

面白い知識でしょ？

もうひとつ、再投資するということは
新たな借り入れを伴うので「ファイナンス」の知識が必要です。

単に金利だけでなく「返済期間」もキャッシュフローに大きく作用します。

新規に建てるときは低利で貸すでしょうが、
リニューアルの時は金融機関によってバラツキが大きいでしょう。

どんな条件でローンを引っ張るかも、
プロパティマネジメントにおいては重要となるのです。

このような知識は不動産投資をするうえで「必須」とは言いませんが、
持っていたほうが「より儲けることができる」のは理解できますよね。

私たちのオーナーさんの95％の方は「この知識」を持っていませんから、
私たちが持てば「鬼に金棒」だと思いませんか？

金融機関や
建築会社や
ハウスメーカーや
リフォーム業者さんたちが「この知識」を持っていても

現場で募集と管理を行う私たちに「敵うはず」はありませんよね。
だから「鬼に金棒」です。

賃貸管理を行うのに以上のような知識は不要です。
だから「学ぼう」とさえ思いもよりません。

でも、プロパティマネジメントを目指すと「必須」になるのです。

素晴らしいですね。
目標や目的を「変える」ということは。