賃貸物件の清掃は空室対策

マニラのハイアットにて、このメルマガを書いてます。
昨日は大変な一日でしたが、
そのお話は別の機会に報告いたします。

さて、
昭和60年頃に不動産中央情報センターさんの
「賃貸管理実務研修」を受けて、
僕らの管理が「どう進化したか」という話の続きです。

管理物件を見学していて気付いたのは
どの物件も綺麗に整理されていることでした。

共用部分が、みな、綺麗なのです。

「僕らに見せるために特別に掃除したんじゃない？」
と意地悪く考えてみましたが
「これが当たり前で、いつもの通りですよ」という答えに
ふたたび「頭ガーン」でした。

僕らの300戸は、
ほとんど日常清掃をしていなかったのです。
管理メニューにも項目はなく、
特に依頼されない限りはやっていませんでした。

もちろん、汚いより綺麗な方が
良いに決まっています。
でも、費用がかかります。
清掃会社さんに丸投げでは、
オーナーの負担が増えてしまいます。

なので日常清掃は「手つかず」にしていました。
そこを「突かれた」カンジです。

少なくとも週に一回は清掃すれば、
ついでに空室の窓を開けられますし、
建物設備の巡回点検もできます。

ルール破りの入居者に告知書を置いたり
物件内の小さな異常を発見できます。

それらがキチンと報告されれば
コトが大きくなる前に対処できるかもしれません。

管理物件の現地に数多く行くことが原則なのですが、
人員を考えると簡単には回数を増やせませんが、
日常清掃を徹底することで解決します。

汚いより綺麗がいい、
という単純な問題ではないことを
教えていただきました。

清掃を管理メニューに
「加えるかどうか」ではなく、
清掃は管理メニューに「必須」なのです。

では、僕らはどうしたか、というと。

会社に戻ってから、
まず、自分たちで清掃してみることにしました。

当時の賃貸管理スタッフは
みな、飲食部門の出身者ばかりなので
体を動かすことは全然平気でした。

飲食部門では、
多くのパートさんに働いていただきましたが、
基本は「自分が出来ることを教える」ことなので、
清掃も自分たちが経験しておく必要があるのです。
それが当たり前、という感覚でした。

実際にやってみると
木造10戸のアパートは「一人でどれくらいかかる」とか
ＲＣ40戸のマンションは「何人かかりで何時間」で、
道具は「何が必要」ということが分かってきました。

清掃会社さんに依頼しよう、という意見は、
週一の頻度で「費用がかかりすぎる」ということで却下。
会社でパートさんを採用して清掃部隊を作ることにしました。

結果として誕生した清掃部隊は
「クリーンレディ」と名付けられて、
その後の「賃貸管理の質」を高めてくれました。

オーナーに請求する費用も
「家賃の２％以内」に抑えることもできました。

賃貸管理メニューの清掃は「空室対策」です。

共用部分がいつも整理されて綺麗なら、
入居者が退去する理由の１つを
なくすことができます。

現場の小さな異常に早く気付くので
入居者に不便を強いることを
事前に防ぐことができます。

募集中の部屋を「良い状態」に保つこともできます。

もちろん、
エントランスや共用部分が綺麗な物件に案内されたら、
「ここに住みたい」と思うお客様も多いでしょう。

汚いより綺麗なほうがいい
という消極的な発想ではなく、

管理物件を高い入居率で維持するために
清掃は「必須のメニュー」なのです。

30年近く前に、
僕らは北九州で教えてもらいました。