さて本日は、空室を埋める話です。

オーナーの物件を預かる管理会社としては
空室を埋めることが最大級の使命ですよね。

そのために、
オーナーに「空室対策」の提案をしています。

　家賃の調整
　アクションクロスの採用
　設備の新設・交換
　本格的なリフォーム提案
　フリーレント等のサービス
　客付け業者向けに広告費を増やす
　空室に家具家電を設置
　日常清掃等で暮らしやすい環境つくり

などです。

それとは別に
管理会社も空室を埋めるために努力をしています。

　インターネットへの発信強化
　近隣業者との協力態勢
　仲介営業力の向上
　入居者満足の管理で退去防止
　退去からリフォームアップの時短推進

今後は、この中に
「スーパーホストとの提携」
という項目が入るかもしれません。

何のことか分からないでしょうから
解説をします。

これは「民泊」の話です。

「なんだ民泊か、興味ない」と
反応しないでください。

このテーマについて
「知ってる、分かってる」は禁物です。
まだ誰も、ホントのことは分かっていないのです。
少なくとも空室問題にとって今年の
大きな話題になることは間違いありません。
オーナーも管理会社も
「関係ない」で過ごしてしまうと
大きな機会損失となります。
リスクを背負うことになるかもしれません。
アンテナだけは張っておくべきです。

管理会社が民泊を考えるときに
チェックすべきポイントが２つあります。
１つは、法律問題。
もう１つは管理問題です。

まず法律問題ですが、

すでにご存じの通り
4月から旅館業法が改正されて
民泊の門が大きく開かると報道されています。

いままでは、
海外旅行者に民泊させることは
旅館業法に違反していました。
（今日現在も違反です）

地域で賃貸の仕事に携わる以上
法律は遵守しなければなりませんから、
管理会社として今までは
空室に民泊を活用できませんでした。

管理会社としてやるべきことは
管理物件が民泊に不正利用される、
いわゆる「ヤミ民泊」の防止と
その摘発・除去だった訳です。

ここで法律が改正されて
空室の民泊利用が合法になるなら、
空室対策として活用できないか、
可能性だけでも検討すべきでしょう。

いま、分かっていることを整理しておきます。

賃貸物件の空室を民泊に貸し出すのは
旅館業法の「簡易宿所」の基準に触れます。
現行では、客室面積は「33?以上」で
受付業務を行うフロントが必要となっています。
このハードルは高いですよね。

これが4月1日から
宿泊客10人未満なら１人当たり「3.3?」でよく、
緊急時対応の体制などを整えれば、
受付のフロントを設けなくてよい、
とすることに決まりそうなのです。

あと残る懸念は
「最低何泊以上」とするか、
取り扱い業者の届け出と許可に
どのようなルールが敷かれるかです。

ニュースの最後は、
「今年４月１日から施行する方針で、
事実上の「民泊解禁」となる」
と締めくくっていますから、
すぐに「その日」がやってくるのでしょう。

この辺りは、情報が入り次第に
お知らせしていきます。
メルマガのタイトルに注目してください。
（というか、すべて開封してくださいね）

もう１つのチェックポイントは
管理問題です。
民泊宿泊者のほとんどは外国人旅行者ですから、
管理上の問題が起きないか、が懸念される訳です。
確かにここが解消されないと
なかなか「手が出しにくい」というのが事実ですね。

オーナーと管理会社が
「民泊は活用できない」と考えるとしたら
まさに「この」問題です。

一般の賃貸契約でも、
外国人に貸すことをためらったり
ハッキリと拒否するオーナーがいますから、
「短期で入れ替わる」となると
もっとハードルが高くなりますね。

そこで、管理会社が民泊を活用する
パターンを考えてみましょう。

考えられるパターンは３つです。

１つめは、
オーナー自ら「ホスト」になって
宿泊客（ゲスト）に対応していただく
パターンです。
このとき管理会社は
民泊の代行管理を行うことになります。
通常の管理より手間が増えますから
管理料とは別のフィーをいただくことに
なるでしょう。
（民泊代行業者の管理料は30％と言われています）

２つめは、
管理会社がオーナーから借り上げて
自らが「ホスト」になって運営する
パターンです。
借り上げ額（通常の募集家賃）と
運営収入の差が「儲け」ということになります。
もちろん「逆ざや」というリスクもあります。

以上のパターンは
民泊のノウハウを管理会社が持っている
ことが条件となります。

「賃貸管理のノウハウでいけるのではないか」
という声もありますが、
この民泊ノウハウは、
これから蓄積されるいくモノで
いまの賃貸管理の経験や経験だけでは
不足すると思っています。
この新しく蓄積すべきスキルやノウハウに
民泊のトラブルに対処する「鍵」があると
考えられます。
民泊は、「ただ部屋を貸せばよい」
というモノではなく、
海外旅行者の日本に対する「想い」
を汲み上げて満足してもらえる
「おもてなし」の心と行動規範が必要
と考えています。

ここは、もう少し研究と熟慮が必要でしょう。

３つめは、
ホストとして民泊を運用したい個人に
転貸を前提として貸し出す、
というパターンです。
オーナーと管理会社のメリットは
「決まりにくい部屋が埋まる」
という事ですね。

このときの懸念は
しっかりと外国人旅行者を管理できるか
ということです。
無責任な、ただ儲けたいだけの輩に
民泊を許可する訳にはいきませんよね。
優れた民泊ノウハウを持っていて
良質なサービスを駆使し、
責任を持って管理してくれるホストがいるなら
「彼ら」に委ねるという選択肢もあります。

それを、どのように見極めるか、
ということですが、

民泊の利用者を募集するときは
Airbnb（エアービーアンドビー）という
仲介サイトを使うことになります。
このAirbnb（エアビーと略します）には
施設を提供する側（ホスト）と
それを借りる側（ゲスト）の
双方が評価しあう制度があります。
五つ星とレビューによっての評価で
「食べログ」と同じようにもの、
と言って間違いではないでしょう。

そして、ホストの評価基準として
「スーパーホスト」というステータスが
あります。「スーパーホスト」とは、
ゲストをすばらしいホスピタリティで迎え入れ、
他のホストの模範となる経験豊富なホスト、
と説明されています。
宿泊したゲスト達からの高い評価によって
スーパーホストという称号が与えられる
という制度なんですね。

「彼ら」は、宿泊者と会って施設に案内し、
施設の利用ルールをしっかりと理解させて、
滞在中の面倒にまで気を配る、
という「おもてなし」を行います。
そうでないと、多くのゲストから
高く評価される「スーパーホスト」には
なれないという仕組みなんです。

「彼ら」に貸室を委ねることによって
宿泊者とのトラブルを最小限度に抑えることが
可能となるかもしれない、というのが
３つめの選択肢です。

オーナーと管理会社は
面倒な民泊作業に煩わされずに
「決まりにくい部屋」を埋めることが、
できるかもしれませんね。

以上のように
法律的にも、管理上でも、
まだ未知の部分が多い民泊活用ですが、
早いペースで進んでいくことも事実です。

オーナーと管理会社にとって
どのように関わるべきか、
アンテナの感度を高くしておいてください。

僕の方からも、随時、
新しい情報と指針を発信していきます。