管理メニューの見直しの話・・・・・
前回のつづきです。

まず最初にやることは、
あなたの「管理メニュー」にタイトルを付けてみてください。

たとえば、
「オーナーの収益を改善する賃貸管理」

「入居率を高く維持する賃貸管理」

「物件の魅力を保ち、オーナーの資産価値を高める賃貸管理」

あるいは、
「煩わしい作業から解放されて、自分の時間が持てる賃貸管理」

でも、いいでしょう。

今すぐに実現できなくてもいいです。
実際にオーナー訪問しているときに
「間に合っていなくても」いいのです。
あなたが目指している管理が何か・・・・が一番重要です。

別の角度から見てみましょう。

賃貸経営をしているオーナーは「７つのリスク」と戦っています。
そのリスクとは、

１．空室の増加
２．家賃の値下がり
３．家賃の未回収損失の増加
４．修繕費用負担の増加
５．室内での事件や事故
６．地震などの天災・地変
７．高額な立ち退き料

以上の７つです。

そして、自問自答してみてください。

あなたの「管理メニュー」は、
７つのリスクのうち、
「どれ」をゼロにしたり、
緩和することができますか？

これらのリスクを回避したり、
被害を最小限度に抑えることのできる賃貸管理が、
これからの、「オーナーに魅力的な賃貸管理」
だと思っています。

「難しい」と思ってサジを投げないでくださいね。
このメルマガには、
そのためのヒントが沢山あるはずです。

ご存じの通り、管理メニューは３つに分類されます。

ひとつめは「一般的なメニュー」です。

・家賃の集金と簡単な督促、そしてオーナーへの支払と報告
・トラブルとクレームの処理
・解約の受付けと退室立ち会い、そして敷金の精算
・更新契約の処理(関東と京滋地区のみ)
・入居者募集と入居審査
・その他、契約書類や鍵等の保管

賃貸管理と言えば、上記のリストを指すのが通常です。
これらの業務を、
集金した賃料の５％で行うのが全国的な相場でしょう。

ふたつめは、「建物・設備管理メニュー」です。

・共用部分の日常清掃（週１回）
・設備の法定点検（消防設備、浄化槽、エレベーター等）
・定期巡回点検と報告及び修繕計画作成

入居者に快適に暮らしていただくために、
そして資産価値を維持するために
とても「大切な」メニューです。

この料金は、別途に設定されていると思います。
あるいは、この一部を、
「一般メニューの５％」に含んでいるところもあります。
ここのところは「メニュー戦略」によって異なりますね。

僕のアドバイスは
「料金はしっかりいただこう」です。
「価格の安さ」があなたの売り物なら、
それもいいでしょう。
でも、あなたに掲げていただきたいのは
「収益改善に貢献するメニュー」なのです。

収益改善に貢献するためには、高い入居率が必要です。
そのためには、建物・設備管理で「手抜き」はできません。
だから、「安くする」という考えはお勧めしません。

そして、みっつめは「保証メニュー」です。

・家賃の滞納保証
・空室保証
・サブリース

これらのメニューの採用には、賛否両論があるでしょう。
あなたが「リスク」を負うことになるからです。

あなたがリスクを負えば、
オーナーは「７つのリスク」の一部から解放されます。
リスクを負っても勝てるような「力」が、
あなたに「あるかないか」の問題です。
力を蓄えたら、チャレンジしたらどうでしょう。
オーナーは歓迎するでしょうし、
あなたの売上も増えます。

これらのメニューの組み合わせて、
「あなたの賃貸管理メニュー」を作り上げてください。
そして、
「見ただけで理解できる」ような
分かりやすいメニュー（パンフレット）に仕上げてください。

つづく