管理を増やすための話を続けていきましょう。

その前に、重要なのはマインドセット（考え方）です。
まずは「考え」をしっかりと固めるところから入りたいと思います。

管理が増えない原因があるとすれば、
それは「管理を増やそう」と決めていないことです。
「増えたらいいな」くらいは思っているかもしれませんが、
「何が何でも増やしたい！」とまでは突き詰めていません。

だから行動しない、
してもすぐに断念してしまう･･･。
あなたは、そのような事はないと思いますが。

管理物件が「ほとんど」ないか、
あったとしても５００室に満たない管理会社の、
社長さんが１００人いたとします。

「管理物件を増やしたいですか？」という質問をすれば
全員が「増やしたい！」と答えると思います。

もうひとつ質問します。
「管理を増やすための、『具体的な目標』を掲げていますか？」
「管理を増やすために、『具体的な行動』をとっていますか？」

何人の手が挙がるでしょうか。
５人？　１０人？　２０人？
どちらにしても「少ない」と思いますね。

（実際に４３人のセミナーで尋ねたときは３人でした）

このように、
「管理は増やしたいけど、具体的には行動していない」
という問題は、コンサルタントをしているとよく直面します。

前述の社長さん達が、
「管理は増やしたいけど増やせない」でいるのは、
いくつか理由があります。

・いま、管理売上がなくても会社は収益を稼いでいる
・具体的な「増やす方法」が分からない
・増やしたくても現場スタッフが動かない
・動いたことはあるが継続できなかった
・地元で古くから地主を押さえている管理会社がいる
・一般で預かれたとしてもなかなか決まらない　　
などなど。

先行きが不透明な中、管理戸数が「ある程度」確保できれば、
安定売上につながることは「何となく」分かるけど、
なかなか行動に移せない････
という不動産会社さんが多いと思います。

ひとつのシミュレーションですが･･･
管理室数が２０００室になると、

１ヶ月の賃貸部門の売上目標が「１５００万円」あっても、
月の初めに、８０％にあたる１２００万円が確定していることになります。
（売上額は地域の平均賃料によって異なります）

管理料、更新手数料（関東と京滋地域だけです）、
広告料、リフォーム利益、その他関連売上は
必ず入ってくる売上だからです。

２０００室は遠く感じるかもしれませんが、
年に２００ずつ増やせば
１０年で行き着く領域ですね。
もし管理と仲介のスタッフが４人いるなら、
一人が月に４～５室を増やす計算です。
不可能な数字でしょうか？

いま、１０００室くらいの管理があって、
「そこそこ」の売上が確保できているからといって
安心できません。
「管理を増やす」ために行動しなかったら、
確実に売上は減っていきます。

家賃は下がりますし、
稼働率も落ちますし、
オーナーが物件を売却してしまうこともありますし、
オーナーの代替わりで管理会社を変えられることもあります。
大手もドンドン攻め込んで来てますし･･････

だから「現状維持」というのはあり得ないのです。
少し攻めたくらいでも減ってしまいます。
まあまあ攻めて、やっと現状が確保できるのではないでしょうか。

つづく