管理を増やす準備シリーズ「賃貸管理という商品」

トライアングルの頂点の「賃貸管理という商品」について考えましょう。

そもそも、賃貸管理を「商品」ととらえていないようです。
賃貸管理とは「やるもの」だと。
はじめて賃貸管理の現場に立ったとき、
先輩から色々と教えられて始めたときから、
「賃貸管理とは「作業」だと思っていた」という人が多いのではないでしょうか。

賃貸管理は「作業」でなく「商品」です。
確実に、賃貸管理はオーナーに買っていただく「商品」なのです。

この話は、メルマガでも動画でも、繰り返し訴えているので重複は避けますが。

商品なら、「良いか悪いか」で判断できます。
ま・・・・・、
「悪い商品」と認識して売るのは詐欺師だけでしょうけど。

あなたは当然に「良い管理」を目指すべきです。
今が「普通の管理」だとしても。
でも「悪い管理」なら、すぐにそこから脱出すべきだと思います。

あなたは、どんな賃貸管理がしたいのでしょうか。

「賃貸経営に困っているオーナー様のサポート」でしょうか。

「日常に忙しいオーナー様のための業務代行」でしょうか。

「他社に「料金の安さ」で差を付ける格安管理」でしょうか。

もし迷うなら、「トライアングルの右と左」を見てください。
「ターゲットのオーナー」と「管理したい物件」です。
「彼ら」が求めている賃貸管理とは「どのようなもの」でしょうか。

商品を考えるときは、メニューを作るとよいですよ。
僕の経験では、頭の中が整理できます。
そして、そのメニューが、オーナー営業用のツールになります。
「よくある」メニュー項目に、
あなた「ならでは」の付加価値を出せるでしょうか。

１．入居募集
空室に悩むオーナー様のために「稼働率９５％超え」を提供したいと、
あなたが考えたとします。
そのために、この「入居募集」というメニューで何をするのですか？
そこに、あなたの賃貸管理の「どんな」付加価値があるのですか？

それとも、多くの管理会社と同じように、
単に、ネットや業者間で募集行為をするだけのメニューなのでしょうか。

２．賃料集金
あなたは「借主からの家賃回収率１００％」をメニューに掲げますか？
入居審査を厳しくすれば「滞納・貸し倒れ」は防げますが、
でも空室も決めたい・・・。
その狭間の中で、
あなたの賃貸管理の「入居審査ノウハウ」と「回収ノウハウ」は、
どのようにメニューに反映されているのでしょうか。

それとも、多くの管理会社と同じように、
保証会社に「丸投げ」するのでしょうか。

３．トラブル・クレーム処理
トラブルやクレームに、
オーナー様の施設運営を改善するためのヒントが埋もれています。
あなたの管理は、それを活かすのか、それとも見逃してしまうのか。
良質な借主にとって、住みやすいか、暮らしやすい施設かは、
「稼働率９５％超え」のために重要なポイントですよね。

それとも、多くの管理会社と同じように、
トラブルは「すべて」事後対応で済ませて、
「苦情がやめばクレームは解決」と考えるのでしょうか。

４．更新（再）契約の処理
２年ごとの更新や再契約のメリットは、
定期的に借主（入居者）と対面できることです。
会って話が聞ければ、退去を防ぐこともできるし、
トラブルも未然に防げるかもしれません。
そのための、要望や意見を聞く、大切な機会（チャンス）です。
あなたのメニューには、そのような「考え」が表明されているでしょうか。

それとも、多くの管理会社と同じように、
郵便だけで済ましたり、
会社に呼んでも「手続き的」な対応で、
借主に、余計に不満を感じさせるのでしょうか。

５．退去受付とリフォーム手配
そもそも、あなたのこのメニューに「退去を防ぐ」という意志がありますか？
退去が防げないなら、素早く募集につなげるスピード感がありますか？
「２ヶ月以内で決まる募集条件」を、
オーナーに「いやな顔」されても提案する覚悟があるでしょうか。
これらも「稼働率９５％超え」のための大切なメニューに「なり得」ますよね。

それとも、多くの管理会社と同じように、
普通に受け付けて、普通にリフォームして、普通に募集するのでしょうか。

６．日常清掃
この項目をメニューに加えるかどうかは、真剣に悩んでください。
「稼働率９５％超え」の管理を目指すなら「必須」なはずです。
汚れた共用部分の物件に「長く暮らしたい」人はいませんから。
もちろん物件のグレードに合わせるのは前提ですが、
建物周り、エントランス、共用部分は「いつも綺麗に」保つべきです。
あなたのメニューには、
「良質な日常清掃」を「廉価」で提供する用意がありますか？

それとも、多くの管理会社と同じように、
オーナー様に要望されたときだけ、清掃会社に丸投げするのでしょうか。

７．建物設備の定期メンテナンス
あなたの管理が「どこまで」オーナー様のことを考えているか、
このメニューで「判明」してしまうかもしれない。
経年劣化が宿命の建物設備には、定期点検と予防メンテナンスが欠かせません。
賃貸経営を「長期的に成功」させられるかのカギです。
でも、オーナー様も「それを」ご存じない方が多いので、
たとえメニューにあっても、その魅力に気付かないかもしれません。
逆に、その「潜在ニーズ」を理解していただければ、
あなたのメニューはライバルに「差をつける」ことができるでしょう。

それとも、多くの管理会社と同じように、
オーナー様が要望しないなら、
この面倒なメニューを「掲げない」ことを選択するのでしょうか。

８．報告業務
あなたの管理メニューは、どんな報告をオーナー様に届けるのですか？
「空室募集状況報告書」「定期巡回点検報告書」「マンスリーレポート」
「修繕計画書」「来期の収益計画目標」
「新しい税務や法律等の役立ち情報」などなど。
この「いかめしい」名前の報告書類を、
素人のオーナー様にも「分かりやすく」まとめるのは簡単ではありませんね。
簡単ではないから「価値がある」のでしょう。

それとも、多くの管理会社と同じように、
「毎月の収入明細書」だけ届けて、
「報告している」と勘違いし続けるのでしょうか。

いかがでしょうか。
あなたの管理メニューの「ひとつひとつ」の、
「目的と効用」を考えるのは、
「商品つくり」の大きなヒントになると思います。

「良い管理」「悪い管理」「普通の管理」とは、
これらの「ひとつひとつ」ごとに判定していくものです。
いまが「普通」でも「良い」を目指すべきですよね。
そしてメニューには、
「いまは出来てなくても目指している“良い管理”」を掲げても、
許されると思います。

このように、トライアングルを完成させてください。