前回までは「退去を防ぐ」ための考え方でしたが、今回から「いかに空室期間を短くするか」について、ひとつずつ解説させていただきます。

人がお金を払うのは、その「モノ」に価値があるからですね。
１００円ショップの商品も、数百万円の貴金属も同じです。

賃貸物件の家賃も変わりません。
その部屋を契約するかしないかは、借主さんが「家賃に見合った価値」を見いだせるかで決まります。

入居者募集の重要な出発点は、家賃と価値のバランスを、第三者的に正しく評価することです。
オーナーが「私の物件は○○だから価値がある」とよく言いますが、。それは、デザインだったり、ある設備だったりします。
オーナーにとっては「思い入れ」があるのでしょう。
でもそれは、売り手側の自己満足です。
どうしてもご自分の物件は、「身内びいき」とか「過剰評価」になりやすいものです。
買い手である借主さんが、「価値を認めるかどうか」がポイントです。

そのためには「お客様視線」の第三者的な評価が出来ることが重要です。
募集の出発点で、このバランスの判断を間違えると、募集期間にロスタイムが生じてしまいます。
２～３ヶ月も遠回りをすることになってしまいます。

たとえば、６万円の家賃で５年間暮らした借主さんが退去したとします。
この６万円の家賃は、５年前の適正家賃でしょう。
このまま原状回復工事のみで募集するとしたら、価値が下がっている可能性が高いですね。
５年間で建物も設備も古くなっています。
いま６万円位で募集しているライバル物件は、オーナー様の貸室より新しく、設備も整っている可能性が高いと思います。

もしこのまま貸すなら、家賃を見直す必要があるはずです。
あるいは６万円の募集家賃を維持するなら、５年間で下がった（かもしれない）価値を補完する必要があるのです。
設備を新しくするか、内装を一新するか、外壁やエントランス等に手を加える等、方法は様々です。

では、お客様（借主）は、オーナーのお部屋のどこに価値を感じるのでしょうか。
大きく分けると、まず「立地」という項目があります。
駅からの所要時間、周辺の施設、人気エリアがどうか、学校区で評価する、という借主のいます。

つぎに「建物」です。
構造、階数、外観のデザイン、築年数、綺麗に清掃されているか等が評価のポイント。

そして「部屋」ですね。
間取り、面積、内装、収納、使い勝手のよさ、明るさ、などです。

それから「室内設備や付属設備」も重要な項目です。
エアコン、インターネット、セキュリティ等の設備や、専用駐車場や駐輪場やゴミステーションなど。

「賃貸条件」も大事な要素です。
ペット、楽器、年齢等の制限が評価を左右します。

「価値を上げる」ということは、これらの「どれか」に底入れをする、ということです。
これらの要素を、同じエリアのライバル物件と比較して、「同等」「勝っている」「見劣りしている」などとチェックしてみると、ある程度の適正評価ができるのですが、簡単な作業ではありません。
なので、オーナーにはあなたとの意見交換をしっかりと行うことが必要なのです。

「家賃と価値のバランスを合わせる」ことは「早く決めるため」の重要な出発点です。
ここを間違えてしまうと、このあとの「募集のための様々な努力」の邪魔をすることになります。
「短期間で決まる家賃評価」を心がけましょう。