良い管理会社として選ばれるために「建物・設備のメンテナンス」

賃貸経営には様々な経験や知識が必要ですが、ほとんどのオーナー様が「持ち合わせていない」のが現実です。
その理由（ワケ）は、賃貸経営を始めた動機が「土地活用のため」というオーナー様が多く、賃貸の専門家だから選んだ事業ではないからです。
これは「仕方のない」ことですね。

その不足を補うために「賃貸管理」があります。
つまり賃貸管理とは、オーナー様の経験・知識不足を補うものであるべき、ということになります。
ぜひ、あなたの賃貸経営が、オーナーの不足を補う「良い管理」であってほしいと思います。

ただし、「良い管理」を選ぼうとしてパンフレットを見たり、管理メニューを読んだり、説明を聞いたとしても、オーナーは「どれも同じ」と感じることでしょう。
その中から良い管理を見つけてもらえる方法として、この記事をヒントにしていただきたいと思います。
今回の“選ばれる管理のポイント”は
「建物・設備のメンテナンス」です。

「緊急なもの」と「緊急でないもの」

さて、賃貸経営には重要なテーマが沢山ありますが、それを「緊急なもの」と「緊急でないもの」に分けて見てみましょう。
「緊急なもの」とは、入居募集や家賃集金やクレーム対応、設備が故障したときの応急処置などです。
これらの作業は「そのとき」には、必ず行われなければなりません。

「緊急でないもの」とは、建物・設備の日頃の点検や、保全のための修繕などです。
これらの作業は、今すぐにやらなくても問題にはなりません。
しかし、放っておくと大きな問題に発展してしまう可能性があります。
たとえば設備が急に故障すれば、その設備が使えない入居者に迷惑がかかり、そのために退去してしまうかもしれません。
少なくとも施設に対して不満を抱くでしょう。

もうひとつの問題は「余分な費用」です。
前もって部品を交換しておくのと、設備そのものを入れ替えなければならないような緊急対応と、かかる費用は比べ物になりません。

この「重要だが緊急ではないもの」に優先順位をつけて実施することは、賃貸経営のプロなら当然の選択です。
しかし、前述のようにオーナーには、そのための正確な知識等が不足していますので、それを補うのが、オーナーに選ばれる「良い管理」です。
それを行う必要性と方法とコストについて、オーナーに分かりやすく説明して説得するのが賃貸管理の役割なのです。

もうひとつの重要ポイントは、オーナーとメンテナンス業者の間に管理会社が存在することによって、工事費用を下げる事ができます。
残念ながら工事会社には、「相手が知識不足とみれば高めの値段を提示する」という体質があります。（すべての工事会社がそうではありませんが）
逆に「相場を知っている相手に対しては適正な値段を示す」のです。
「相場を知り工事内容にも詳しい」あなたのような管理会社が間に入ることによって「コストを抑える」ことができます。
多額の費用がかかる中期修繕工事のときには、その差は大きなものとなります。
もちろん、コストを下げた分を自社の利益として取り込んでしまうような管理会社は論外ですが・・・。

「修繕計画」と「定期点検」

さて具体的には、まず「修繕計画」を作成します。
建物本体や設備は長い年月の中で、交換や塗装や防水等の修繕が必要になり、その時期や費用も分かっています。
たとえ簡易なものであっても、その目安として、必要な修繕の予定表を用意すべきです。
その費用は賃貸収入の中から準備しておかなければなりません。（修繕計画の詳細については「賃貸Ｑ＆Ａ」に掲載しました）

つぎに定期点検です。前項の修繕計画はあくまでも「予定」にすぎません。
その通りに修繕が必要になるか、それは分かりません。
時期がきても不要なら繰り延べますし、予想より傷みが早ければ前倒しで行います。
そのためには、まず計画があり、それを一定の周期で現地チェックする「定期点検」が欠かせないのです。
そうすることによって、緊急的な事態を招く前に、補修したり交換することができます。

そして最後に共用部分の日常清掃。ほとんど清掃されない施設に、そこに「長く住み続けたい」と思う入居者はいないでしょう。
施設はいつも清潔で整頓された状態に保つことが、長い目で見たときに、一番コストがかからず収入を多くもたらすと信じるべきです。

多くをメンテナンス費用が占めている

賃貸経営の目的のひとつは「収益を稼ぐ」ことですが、そのためには「支出を抑え」なければなりません。
その支出のうち、特に多くを占めるのがメンテナンス費用です。
この費用を「いかに効率よく使うことができるか」で、賃貸経営の収益が大きく左右されます。
そのために、「建物・設備のメンテナンス」という管理メニューは、オーナーの経験・知識不足を補うために、賃貸管理に不可欠であり、高いレベルが求められます。
そのような管理を、ぜひ、実行してください。

次回のテーマは「クレーム・トラブル対応」です。