退去は防げるか

管理を増やすために最も重要なのは、
オーナーに役立つ賃貸管理を提供することです。
それが一番分かりやすいのは、「入居率の高い賃貸管理」でしょう。

入居率を高く維持するためには、
・物件力を高く維持するための、オーナーへの「提案と説得力」
・空室を埋めるための「客付け力」
・そして、「低い退去率」　　が要（かなめ）になりますね。

今回は、「いかに退去を減らすか」というお話です。

あなたの賃貸管理の１ヶ月の「退去率」はいくつですか？

１％なら上出来だと思います。
１．５％なら普通でしょう。
２％を超えていたら、ちょっと「やばい」かもしれません。

もちろん退去率は、間取りタイプによって異なりますし、季節によっても違います。
地域によって特性があるでしょうから、
一概に平均値を語ることに意味はないかもしれませんが、
上に書いた数字は、ひとつの目安にはなると思います。

なんと言っても入居率を高くするには
退去を減らすことと
空室（募集）期間を短くすること　の２つしかないのですから。

退去率が１．５％のとき・・・
管理物件が１０００戸なら、月に１５室の退去が発生します。
平均の空室期間が３ヶ月なら、常に４５室前後の募集中の部屋があります。
すると入居率は９５．５％ですから「合格ライン」でしょうか。

さて、
月の初めには「今月の退去予定」は分かっていますから、
「毎月の退去率」を計算して、スタッフ全員で共有しましょう。
計算は簡単ですよね。　「退去数÷管理戸数」　です。
そして、退去数より多くの新規入居を、常に獲得するよう目標を立てるのです。

もし、
退去率が高いと感じたら、その原因を考えるためにミーティングを行うべきです。
ヒントになるのは、入居者の退去理由です。

転勤やその他の理由で地域外に引っ越す　のは仕方がありません。
その理由が「あいまい」だったり、
あきらかに、同一地域の別の住居に移る入居者の場合は、
「なぜ転居してしまうのか」を考えて、対策を講じるべきです。
あるいは、
「なぜ、当社に相談してくれないのか」と反省すべき材料がないか考えるべきです。

そのために退去時のインタビューは、型どおりのものではなく、
入居者の本音を引き出すように工夫してくださいね。

このように、退去率を下げるための工夫は重要なテーマなのです。
ミーティングを重ねて、
その対策が自社の仕組みとなるように取り組んでみてはいかがでしょう。

退去率を下げるための要因を整理してみると、
・あなた（の会社）と入居者との関係
・物件（オーナー）と入居者との関係
・そして、ライバル（転居先）の存在
以上の３つに絞られると思います。

まず、あなた（の会社）と入居者が「いい関係」にあることは重要です。
そのためには、
「入居前」と「入居時」と「入居後」の対応に分けてチェックしてみます。

まず入居前・・・。
お客様に物件を紹介したのが自社であれ、または他社であれ、
入居者にとって、あなた（の会社）の対応は、
信頼され、好かれるために適切なものでしょうか。

つぎに入居時・・・。
契約処理等が「事務的な冷たいもの」になっていないでしょうか。
入居者の、不慣れな地域で暮らす不安を理解して、思いやりのある説明が出来ているでしょうか。
入居した直後に、挨拶に顔を出しているでしょうか。

そして入居後・・・。
入居者からのニーズを満たすことができているでしょうか。
クレーム・トラブル処理や
滞納家賃の督促行為や
更新契約時の対応や
退去の連絡受付等のあらゆる管理業務に、
「退去率を下げる」という精神が宿っているでしょうか。

あなたと入居者の関係が良好なら、
現在の貸室の退去を防ぐことができないときでも、
何らかの相談があったのではないでしょうか。

つぎに、物件（オーナー）と入居者が「いい関係」にあることも重要です。
そのためにはオーナーに、
「入居者を大切にして長く住んでもらう」ことの重要性を理解してもらうことです。
日頃の提案と説得を、根気強く続ける必要があるでしょう。

まずは、家賃に見合った住環境を維持する必要があります。
そのためにあなたの賃貸管理には、
週一回以上の日常清掃と定期巡回がメニューにあるのではないでしょうか。

「長く住むほど損をする」という、時代に逆行したような条件も考え直すべきです。
新しい入居者に家賃を下げて貸すなら、
長く暮らした入居者には別のサービスで差をつけるべきです。

善良な入居者を、ルールを破る不良入居者から守る必要があります。
入居者はお客様ですが、他人に迷惑をかける輩（やから）には、厳格に対応すべきです。
中途半端な対応を続けていると、善良な入居者は静かに退室してしまうでしょう。

本当に入居者が望むことなら、叶えてあげることを検討すべきです。
それが新しい設備だったり、アクセントクロスだったり、
屋根付き駐輪スペースや防犯カメラの取り付けかもしれませんが、
予算に合う範囲ならば、オーナーに提案して説得すべきです。

入居者の物件に対するニーズを知るためには、
入居時と更新時と退去時のアンケートがお勧めです。
入居者から本音を引き出すような、工夫をこらしたアンケートを考えてください。

このように、
入居者とあなた、入居者と物件が、いつも「いい関係」を保つことができれば、
「退去率は下がる」と実感できるはずです。
そのような仕組みを構築することに取り組んでください。

さて、
もうひとつの「空室（募集）期間を短くする」ことも大事なのですが、
そのためには、退去連絡を受けた後の対応が鍵を握っています。
次回は、そんなテーマでいきたいと思います。